Vrste hipotekarnih hartija od vrijednosti. Federalni zakon o hipotekarnim vrijednosnim papirima. Nijanse odredbe i izuzeci

Uspjeh privrede u velikoj mjeri zavisi od toga koliko dobro funkcioniše finansijski sistem, stepena promišljenosti pravnih pitanja i regulatornog okvira koji je njegova osnova. Prije početka 2003. godine, pitanja hipotekarnih vrijednosnih papira u ruskoj ekonomiji nisu bila detaljno proučavana, u poređenju sa Zapadom, njihova upotreba nije dobila veliki razvoj. Situacija se promijenila donošenjem Federalnog zakona br. 152 „O hartijama od vrijednosti po osnovu hipoteke“, kojim su utvrđene osnovne procedure i pravila za funkcionisanje bankarskog sektora u pogledu mogućnosti korištenja finansijskog mehanizma.

Malo o pozajmljivanju

Tržište hipotekarnih kredita naziva se primarno tržište; na njemu se odvija interakcija između zajmodavaca i zajmoprimaca, koji su glavni učesnici u procesu kreditiranja. Međusobno sklapaju ugovor prema kojem klijent mora platiti određeni postotak za odobrena kreditna sredstva. U okviru hipotekarnih odnosa, kolateral uvijek djeluje kao osiguranje zajma.

Da bi bile u mogućnosti da izdaju kredite, bankarske organizacije moraju stalno dopunjavati svoja finansijska sredstva; njihova dovoljnost omogućava zajmodavcima da izdaju kredite novim klijentima. Sekundarno tržište pomaže u postizanju takvih ciljeva kroz mehanizam hipotekarnih vrijednosnih papira (MSB). Tržište se smatra svojevrsnom vezom između zajmoprimaca i bankarskih institucija, promoviše akumulaciju novca i preusmjerava finansijske tokove, omogućavajući kontinuirano izdavanje novih pozajmljenih sredstava.

Rad sekundarnog tržišta povezan je sa transformacijom prava i obaveza u hartije od vrijednosti uz dalji plasman dokumenata kod investitora. Da bi se iskoristile pogodnosti opticaja, hartije od vrijednosti moraju imati odgovarajući pravni status. Na primarnom tržištu hartije od vrijednosti se plasiraju među poverioce. Na sekundarnom nivou učestvuju u procesu prometa i ne povećavaju cenu privučenih resursa, ali dolazi do promene pokazatelja likvidnosti i tražnje za hartijama od vrednosti.

Funkcionisanje oba tipa tržišta nemoguće je bez tržišta nekretnina za realizaciju imovinskih transakcija sa stanovima. Mehanizam kolaterala obezbeđuje mogućnost daljeg funkcionisanja instrumenta hartija od vrednosti. Sva pitanja u vezi sa emisijom, prometom i radom sa hipotekarnim hartijama od vrednosti utvrđena su zakonom o hipotekarnim hartijama od vrednosti.

Zakon definiše glavnu listu pojmova koji se mogu koristiti u vezi sa hipotekarnim hartijama od vrednosti. On govori o postojanju dvije sorte:

• obveznice- uključuje osiguranje dužničkih obaveza kolateralom;
• potvrde o učešću- daju pravo na posjedovanje određene veličine udjela.

Hipotekarni agent je organizacija sa uskom specijalizacijom. Obavlja poslove sticanja prava potraživanja na vrijednosnim papirima i hipotekama, te ima pravo izdavanja obveznica. Stambena obveznica je posebna vrsta i uključuje pravo potraživanja, koje je osigurano kolateralom.

Hipotekarna obveznica je alat za privlačenje novih izvora finansijskih sredstava. Karakteristike šeme papirologije:

• zaključen je ugovor između kreditne institucije i zajmoprimca, kredit je obezbeđen kolateralom nepokretnosti;
• završetak postupka registracije hipoteke;
• izdavanje obveznica od strane agencija i postupak otkupa hipotekarnih dokumenata od banaka;
• hartije od vrijednosti se plasiraju na berzu;
• banka prima sredstva kao rezultat plasmana hartija od vrijednosti;
• Primljena sredstva kreditna institucija koristi za bankarske poslove.

Karakteristična karakteristika svakog MBS-a je visok stepen sigurnosti. Vlasnik hartije od vrednosti dobija zaštitu od značajnog dela rizika, dok kolateral deluje kao jemac. Kao rezultat toga, gornja šema pruža dvostruku zaštitu za njega u obliku ugovora o zajmu i kolaterala.

Glavne vrste vrijednosnih papira:

• personalizovano- podaci o vlasnicima su sadržani u posebnom registru, a prilikom prenosa prava vlasništva potrebna je procedura identifikacije vlasnika;
• na nosioca- prijenos prava ne zahtijeva identifikaciju vlasnika.

Hartije od vrijednosti mogu biti dokumentarne i nedokumentarne. Prvi mora biti izdat u skladu sa svim pravilima o certificiranju, drugi zahtijeva upis u poseban registar o vlasnicima. Dokumentarni oblik dokumenta pretpostavlja navođenje postupka i rokova plaćanja, postupka i uslova za otplatu hartija od vrijednosti.

Koje su prednosti i nedostaci alata

MBS su namijenjeni za dugoročna ulaganja, a ne za jednokratne špekulacije. Omogućuju im nekretnine velike vrijednosti. Garant profitabilnosti je trend rasta tržišnih cijena stambenih nekretnina. MBS mogu kupiti i organizacije i privatni investitori, koji na ovaj način imaju mogućnost da sačuvaju sopstvenu ušteđevinu.

Značajan dio hartija od vrijednosti ima sljedeće karakteristike:

• isplate vlasnicima se isplaćuju periodično, pravila definišu određeni period jednom mjesečno, tromjesečje ili drugi vremenski period;
• plaćanja se po pravilu sastoje iz 2 dijela - amortizacije i kamata;
• do kraja kredita otplaćuje se konačni iznos;
• prijevremena otplata je prihvatljiva;
• Nivo primljenog MBS prihoda direktno zavisi od stepena rizika neplaćanja i trajanja cirkulacije dokumenta.

Nedostaci MBS-a uključuju nisku likvidnost i potencijalni rizik prijevremene otplate. Ključne prednosti uključuju:

• visok stepen pouzdanosti;
• transparentnost poslovanja;
• odsustvo prepreka i teških uslova korišćenja;
• mogućnosti za dugoročne veze.

Značajan dio MBS-a ima dobar kreditni rejting, čemu je u velikoj mjeri doprinijela sigurnost kredita u vidu kolaterala. Emitent preduzima korake da poboljša rejting sopstvenih hartija od vrednosti.

Koje su karakteristike: emisija i izdavanje opticaja obveznica

Emitovanje mogu obavljati samo agenti i kreditne organizacije koje su u mogućnosti da ispoštuju listu zahtjeva Centralne banke i važeće zakonske regulative. Hipotekarni agent ima pravo samo da stječe potraživanja osigurana u vidu hipoteke ili hipoteke i izdaje hartije od vrijednosti.

Nijanse odredbe i izuzeci

Hipotekarne hartije od vrijednosti mogu se izdati samo ako postoji kolateral. Pouzdanost instrumenta je osigurana strogim zahtjevima za proces koji uključuje pokriće hipoteke. Osnovni uslovi za hipotekarne kredite:

• za ukupan iznos obaveza po ugovoru određen je prag od 80%, vrijednost kolateralne nekretnine utvrđuje nezavisni procjenitelj;
• sporazum ne može sadržavati klauzule o zamjeni ili otuđenju od strane hipotekara predmeta obezbjeđenja bez pribavljanja dozvole povjerioca;
• Založena imovina podliježe obaveznom osiguranju, čiji iznos mora biti jednak vrijednosti kolaterala.
• jedna imovina ili zahtjev daje pokriće samo jednom.

Mehanizam osiguranja omogućava isplatu kompenzacije ako su sredstva nedovoljna. Njihova ukupna veličina mora zadovoljiti puni obim zahtjeva kreditne institucije ako je potrebno nametnuti kaznu na predmet kolaterala, što je efikasan alat za minimiziranje rizika.

Art. 4 Saveznog zakona definiše listu izuzetaka:

• u situaciji zamjene, implementacije, prestanka obaveze;
• potpuno ispunjenje obaveza;
• usklađenost sa zakonskim zahtjevima.

Emisije i zahtjevi: osnovna pravila

Pitanja emisije regulisana su važećim zakonima o Centralnoj banci i klauzulama propisa Centralne banke. Može postojati ograničenje ukupnog broja izdanja, a kršenje takvog pravila će naknadno poslužiti kao osnov za odbijanje registracije.

Odluka o izdavanju hartija od vrijednosti sadrži sljedeće podatke:

• rok potpune ili djelimične otplate;
• pitanja troškova i pravila za njihovo određivanje;
• karakteristike plaćanja za svaki MBS za punu otplatu.

Odluka sadrži opšte odredbe, definiše prava vlasnika i uslove za izdavanje hartija od vrednosti. Pored potrebnih informacija, program uključuje:

• indikacija kolaterala povezanog sa obveznicama;
• informacije o postojećim ograničenjima ili njihovom odsustvu;
• spisak osnovnih uslova i mogućnosti za obezbeđivanje novog obezbeđenja;

Ovlašćenja Centralne banke uključuju mogućnost utvrđivanja drugih zahtjeva. Posebni uslovi uključuju sljedeće:

• nekretnine osiguravaju pokriće emitenta od ovrhe, postupak mora biti u skladu sa važećim zakonima;
• pokriće osigurava uredno ispunjenje obaveze;
• ukupan iznos pokrića ne može biti manji od preostale vrijednosti hartija od vrijednosti, a taj iznos može biti prekoračen, što se utvrđuje odlukom o uslovima emisije.

Ako postoji više problema sa više redova plaćanja, određuje se potreban iznos pokrića za svaki od njih. Emisija podleže registraciji, a u trenutku podnošenja paketa dokumenata ukupan iznos hartija od vrednosti ne može biti manji od nominalne vrednosti hartija od vrednosti. U odluci se mogu navesti stavke na stavkama troškova izdavaoca. Lista najčešćih uključuje:

• naknada plaćena depozitaru ili registratoru;
• naknada za vođenje registra vlasnika;
• troškovi upravljanja.

Ako postoje takvi troškovi, u odluci se navodi maksimalna veličina svake stavke.

Karakteristike zamjene i prikupljanja

Važeći zakon utvrđuje mogućnost i reguliše postupak izvršenja zamene u pogledu potraživanja i kolaterala, koji služe kao osnov za pokriće. Utvrđuje se lista situacija i uslova koji dozvoljavaju takav postupak. Među glavnim su:

• činjenica neusklađenosti sa zahtjevima koji omogućavaju njihovo uključivanje u pokrivenost;
• kršenje rokova za plaćanje postojećih obaveza sa rokom dužim od 3 mjeseca ili više od 3 puta u roku od 12 mjeseci, trajanje kašnjenja nije bitno;
• zamjena je dozvoljena tek nakon državne registracije ili dostavljanja obavještenja Centralnoj banci sa informacijama o rezultatima izdavanja hartija od vrijednosti;
• zamjena se može izvršiti provođenjem ili okončanjem postupka za plaćeno otuđenje drugim licima, te je obavezno uključivanje ove vrste imovine u pokriće.

Pitanja žalbe i pravila za njeno sprovođenje propisana su u čl. 15. Osnovne tačke uključuju:

• u slučaju nepravilnog ispunjenja obaveza, ovrha se sprovodi samo odlukom suda;
• postupak postupanja po žalbi uređen je zakonom;
• ako postoji više emisija hartija od vrijednosti, ovrha se vrši na osnovu izjava predstavnika njihovih vlasnika i na njima se prije svega vrši ispunjenje obaveza;

U slučaju više emisija, prioritet ispunjenja obaveza i potraživanja vlasnika vrši se po redosledu utvrđenom u odluci o emisiji hartija od vrednosti.

Karakteristike otkupa obveznica

Vlasnici imaju pravo zahtijevati prijevremenu otplatu, što je dozvoljeno ako se uoče povrede u pogledu pokrića i njegovog iznosa. Imaju pravo da postavljaju uslove za prevremeno ispunjenje obaveza kada emitent obavlja zabranjene vrste aktivnosti.

Zakonski je propisan rok za podnošenje zahtjeva za prijevremenu otplatu. Njegovo trajanje utvrđuje se odlukom o emisiji hartija od vrijednosti, ali ne može biti kraće od 30 dana. Period počinje da se računa od dana kada izdavalac dostavi podatke o nastanku takvog prava. Zahtjev za prijevremenu otplatu prestaje nakon što se kršenja važećih pravila u potpunosti otklone. Ako postoji više od 2 pitanja sa različitim prioritetima, vlasnici mogu tražiti otplatu prije vremena u skladu sa utvrđenim redom.

Kada emitent proglasi bankrot, pokriće je predmet postupka prodaje. Na osnovu podataka o spisku vlasnika sačinjava se registar zahtjeva za njihovo namirenje u visini izgubljenih sredstava. Prodaja se vrši promenom emitenta ili prodajom kolaterala radi dobijanja sredstava, uz njihovu dalju raspodelu među svim vlasnicima. Način sprovođenja bira lice koje ima ovlašćenja stečajnog upravnika.

Sudski organ donosi rješenje kojim se emitenta proglašava stečajem. Prilikom sastavljanja upisnika navodi se datum koji ne može biti ranije od 30 niti kasnije od 45 dana od dana donošenja sudske odluke. Ovu vrstu informacija treba objaviti. Stečajni upravnik mora primiti dokument u roku od 10 dana od dana upisa u registar. Obavezuje se da u roku od 9 mjeseci sprovede proceduru prodaje i kompletan iznos namirenja.

Koje su karakteristike izdavanja i prometa sertifikata?

Pravo na rad sa certifikatima imaju kreditne institucije i organizacije koje posjeduju licencna dokumenta koja im omogućavaju obavljanje djelatnosti u vidu upravljanja različitim vrstama sredstava.

Izdavanje potvrde omogućava stvaranje zajedničke imovine, podjela ili izdvajanje dijela iz nje je neprihvatljiva. Svaki od vlasnika takvog dokumenta posjeduje određeni udio. Certifikati podrazumijevaju rješavanje pitanja upravljanja povjerenjem, koja se rješavaju posebnim ugovorom.

Karakteristike upravljanja i zahtjevi certifikata

Uslove ugovora utvrđuje osoba odgovorna za izdavanje sertifikata. Odgovornosti menadžera uključuju:

• primanje potvrda o uplati;
• plaćanje;
• osiguranje ispunjenja obaveza;
• rad na potraživanjima;
• postupajući kao optuženi.

Menadžer nema mogućnost da izvrši sljedeće radnje:

• obavljati imovinske transakcije bez pribavljanja dozvole od depozitara;
• steći drugu imovinu na teret postojeće;
• obavljati transakcije bespovratnog otuđenja imovine uključene u pokriće;
• izdati i primiti sredstva koja će se morati vratiti kroz pokriće;
• osigurati pokrivanjem ličnih obaveza ili dugova drugih lica.

Trajanje ugovora o povjerenju određuje se pojedinačno, ali taj period ne može biti kraći od godinu dana niti duži od 40 godina. Svaki vlasnik certifikata ima jednaka prava, njihov ukupan broj je naveden u dokumentu upravljanja povjerenjem. Dokumenti nemaju nominalnu vrijednost, nije dozvoljeno izdavanje derivata, a primjenjuje se pravilo njihovog slobodnog prometa.

Prava se evidentiraju na računima ako je takva procedura propisana pravilima povereničkog dokumenta. Održavanje registra je u nadležnosti registratora, koji je po prijemu zahtjeva vlasnika ili njihovih ovlaštenih lica dužan da potvrdi postojanje prava na određenu veličinu udjela izdavanjem izvoda, koji ga sačinjava u roku od 5 dana.

Pravila upravljanja povjerenjem

Lista osnovnih pravila utvrđena je čl. 25, koji definiše potpunu i obaveznu listu potrebnih informacija u vezi sa upravljanjem povjerenjem. Lista osnovnih uključuje:

• individualni identifikator;
• informacije o menadžeru;
• depozitni podaci;
• podatke o matičaru;
• spisak ovlašćenja i odgovornosti koje ima menadžer;
• trajanje ugovora;
• ukupan broj sertifikata;
• postupak izdavanja dokumenata;
• karakteristike plaćanja;
• informacije o uslovima otplate;
• principe za određivanje visine plaćanja;
• pitanja sazivanja sastanaka i karakteristike njihovog vođenja;
• iznos plaćanja za usluge depozitara i registratora;
• ograničenja maksimalnih troškova vezanih za pitanja upravljanja povjerenjem;
• procedura za otkrivanje informacija.

Menadžer ima pravo na izmjene i dodatne klauzule u važećim pravilima, ali njihovo stupanje na snagu moguće je tek nakon odobrenja nosilaca certifikata na sastanku. Pravila upravljanja pokrićem moraju biti u skladu sa standardima Banke Rusije, koja ima pravo da postavlja dodatne uslove i zahteva druge informacije.

Nijanse odvajanja imovine

Potraživanja i kolateral uključeni u pokriće imaju svojstvo izolacije. Oni se evidentiraju u pojedinačnom bilansu stanja i podliježu posebnom računovodstvu. Da biste to učinili, otvorite bankovni račun ili nekoliko računa. Prilikom državne registracije, naznačeno je da su hipotekarni vjerovnici vlasnici certifikata.

U slučaju stečaja upravnika, imovinsko pokriće nije uključeno u konkurs. Kada licenca istekne, imovina se prenosi na upravljanje državnom preduzeću, čije imenovanje se vrši u skladu sa zakonom definisanim redoslijedom i ugovor o upravljanju se ne pregovara. Kada se obezbede pokriće u vidu novčanih sredstava, ona se prenose na društvo za upravljanje, a rok za sprovođenje postupka je 3 dana od dana kada upravnik dobije status nelikvidnosti.

Pitanja kontrole imovine

Pitanja računovodstva, skladištenja, raspolaganja i kontrole obavlja depozitar. Riječ je o privrednoj organizaciji koja je dobila dozvolu za obavljanje takve djelatnosti.

Imovina uključena u hipotekarno pokriće se obračunava kod depozitara vodeći registar. Jedno pokriće obračunava i održava samo jedan depozitar; organizacija ne može raspolagati niti koristiti imovinu pokrića.

Depozitar radi na zaštiti interesa vlasnika knjige. Lista glavnih zadataka uključuje:

• primanje dokumenata i osiguravanje njihovog čuvanja;
• izdavanje dozvole izdavaocu ili upravniku za raspolaganje imovinom i izvršavanje instrukcija ovih lica;
• obezbjeđivanje potrebnog izvještavanja Centralnoj banci;
• donosi ažurirane podatke vlasnicima hartija od vrijednosti;
• obavještava Centralnu banku o uočenim prekršajima u roku od 3 dana nakon otkrivanja;

Depozitar je dužan da prati usklađenost emitenta sa važećom zakonskom regulativom i propisima iz oblasti prometa hartija od vrednosti, uslovima izdavanja i upravljanja. U slučaju kršenja uslova, depozitar će snositi zajedničku odgovornost sa emitentom ili menadžerom vlasnicima hartija od vrednosti.

Objavljivanje informacija

Odgovornost emitenata je da objelodane i prezentiraju podatke o hartijama od vrijednosti. Nakon postupka ocjenjivanja koji sprovodi rejting agencija, dužna je dostaviti potpunu listu potrebnih podataka. Prilikom objavljivanja potrebno je uključiti sljedeće informacije:

• podatke o menadžeru;
• MBS oznaka;
• izvore mogućih informacija o pravilima, registru i drugim službenim dokumentima;
• rezultate ocjenjivanja;
• pružanje informacija o mogućnosti promjene cijene certifikata naviše ili naniže.

Izdavači i rukovodioci odgovorni su za tačnost objavljenih podataka i oblik njihovog prikazivanja, za obmanjivanje ili neblagovremeno davanje podataka. Istovremeno sa davanjem informacija javnosti, rukovodilac šalje kopije Centralnoj banci.

Zaključak

Hartije od vrijednosti zaštićene hipotekom smatraju se efikasnim sredstvom za dugoročna ulaganja. Danas su uobičajene obveznice i potvrde o učešću, svaka od ovih vrsta hartija od vrijednosti ima kolateral i pitanja njihovog opticaja su regulisana Saveznim zakonom o hipotekarnim hartijama od vrijednosti. Kršenje važećih pravila u vezi sa poslovima izdavanja, prometa hartija od vrijednosti i nepostojanje dokaza o njihovom otklanjanju može uzrokovati obustavu aktivnosti upravnika, depozitara ili registratora.

Nakon proučavanja ovog poglavlja naučit ćete:

• ? šta su hartije od vrednosti zaštićene hipotekom i koje su njihove vrste;
• ? kako je tržište hartija od vrijednosti zaštićenih hipotekom povezano sa tržištem hipotekarnih kredita;
• ? koji su se modeli tržišta hipotekarnih kredita pojavili u svjetskoj praksi i kakav je njihov utjecaj na tržišta hipotekarnih vrijednosnih papira;
• ? u kojoj je fazi rusko tržište hipotekarnih hartija od vrijednosti, koji su njegovi problemi i trendovi razvoja.

Koncept hipotekarnih hartija od vrijednosti i njihove vrste

Naziv „hipotekarne hartije od vrijednosti“ ukazuje na to da su one povezane sa hipotekom – kolateralom nekretnine. Termin „hipoteka“ pojavio se u antičko doba (Grčka, 6. vek pre nove ere).

Hipoteka(hipoteka) - osiguranje odgovornosti dužnika prema poveriocu sa određenim zemljišnim posjedima.

U Rusiji, ovi odnosi su regulisani sa dva zakona (sa izmenama i dopunama): od 16. jula 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalog na nepokretnosti)” i od 11. novembra 2003. br. 152-FZ „O hipoteci hartije od vrijednosti” (najnovije izdanje) (u daljem tekstu – Zakon o hipotekarnim hartijama od vrijednosti).

Hipoteka- ovo je jedan od oblika zaloge u kojem založena nekretnina ostaje u posjedu dužnika, a povjerilac, u slučaju da ovaj ne ispuni svoju obavezu, stječe pravo na namirenje prodajom ove imovine.

Najčešće zalog nekretnine nastaje kod hipotekarnog kreditiranja, kada banka izda kredit osiguran stečenom nekretninom, koja postaje predmet zaloge. Drugi slučaj hipoteke je dobijanje kredita ili kredita osiguranog postojećom nekretninom za neku drugu namjenu zajmoprimca, koja nije nužno vezana za tu nekretninu.

Dužnik po kreditu (zajmu) obezbeđenom hipotekom poseduje i koristi svoju imovinu, ali može njome raspolagati (prodati, založiti) samo uz saglasnost poverioca (banke). Kada dužnik nije u mogućnosti da ispuni svoje obaveze, imovina se prodaje na licitaciji, potraživanja povjerioca se namiruju iz primljenih sredstava, a preostali novac se vraća dužniku. Dakle, hipoteka djeluje kao način osiguranja dužnikovih obaveza i smanjuje rizike banke povjerioca (slika 10.1). Dodatna zaštita povjerioca je osiguranje kako same založene imovine, tako i života i zdravlja dužnika.

Rice. 10.1.

Hartije od vrijednosti osigurane hipotekom- dužničke hartije od vrijednosti koje se refinansiraju iz obaveza iz jednog ili više hipotekarnih kredita. Otplata kamata i glavnice na takve hartije od vrijednosti se vrši iz sredstava primljenih po osiguranim kreditima.

Prilikom davanja kredita obezbeđenog nekretninama sastavlja se ugovor o kreditu kojim se definiše odnos dužnika i poverioca, postupak davanja i otplate kredita, kao i ugovor o zalozi, kojim se definiše odnos između zalogodavca. i hipotekarni poverilac, postupak korišćenja sredstva obezbeđenja, njegovu likvidaciju (prodaju) u slučaju neispunjenja obaveza iz ugovora o kreditu.

Hipoteka- riječ je o upisanom vrijednosnom papiru koji potvrđuje prava njegovog zakonitog vlasnika da dobije ispunjenje novčanih obaveza osiguranih hipotekom, bez pružanja drugih dokaza o postojanju ovih obaveza i založnom pravu na imovini opterećenoj hipotekom.

Na primjer, banka koja izdaje hipotekarni kredit djeluje kao zajmodavac za obavezu osiguranu hipotekom (po ugovoru o kreditu) i kao hipotekarni povjerilac nekretnine pod hipotekom. Prava ove banke kao hipotekarnog povjerioca mogu biti dodatno osigurana hipotekom.

Zašto vam je potrebna hipoteka ako su sva prava zajmodavca i hipotekarnog povjerioca navedena u relevantnim ugovorima? Hipoteka je hartija od vrijednosti kojom se može trgovati na tržištu, stoga omogućava banci kreditoru da prenese, ustupi svoja prava na drugu osobu jednostavnim prijenosom (prodajom) hipoteke na tu osobu.

Obveznici po hipoteci su dužnik po obavezi obezbeđenoj hipotekom i hipotekarni dužnik. Često je to ista osoba, ali ne nužno. Hipoteka mora imati sve potrebne detalje, uključujući i sve bitne uslove ugovora - ugovor o kreditu i ugovor o kolateralu, pa je ponekad hipoteka cijela „knjiga“. S obzirom da su sva prava na nepokretnostima podložna državnoj registraciji, izdavanje hipoteke njenom prvom imaocu vrši organ koji je izvršio takav upis prava hipotekarnog povjerioca. Ubuduće, vlasnik hipoteke može je prenijeti na drugu osobu, a takva transakcija se obavlja u jednostavnom pisanom obliku. Prenos prava na hipoteku na drugo lice znači prenos na to lice svih prava koja su njime overena u zbiru, odnosno i prava poverioca i prava hipotekarnog poverioca.

Svojstva hipoteke:

• ? izražava odnos duga. Međutim, ako vlasnik hipoteke ne vrati dug, može dobiti namirenje svojih potraživanja iz vrijednosti imovine pod hipotekom, ali ne i same imovine;
• ? personalizovani papir. Prava potvrđena hipotekom pripadaju licu koje je u njoj navedeno;
• ? papir bez izdanja;
• ? dokumentarni papir. Prilikom ostvarivanja svojih prava, vlasnik hipoteke je dužan da hipoteku predoči licu prema kome se ostvaruje odgovarajuće pravo, na njegov zahtjev, osim ako se prilikom zalaganja hipoteke ne prenese na polog kod notara;
• ? hitan papir. Ima određeni rok otplate, a ako je iznos obaveze plativ u ratama - određene uslove (učestalost) plaćanja;
• ? tržišna hartija od vrijednosti (tj. može postojati i sekundarno tržište za hipoteke);
• ? interesni papir. Hipoteka predviđa otplatu kamata iznad nominalne vrijednosti, koja može biti fiksna ili promjenjiva.

Zašto se hipotekama ne trguje na tržištu? Nekoliko faktora sprečava ovo:

• 1) hipoteka je sastavljena kao dokument, ugovor, koji se sastoji od više stranica i povezan je sa drugim ugovorima (zajam, osiguranje života, osiguranje imovine, računi itd.);
• 2) iznosi hipoteke obično nisu dovoljno visoki da bi bili privlačni velikim investitorima, a mali investitori preferiraju drugu imovinu koja je razumljivija i manje rizična;
• 3) rizik kamatne stope. Kamata na kredit je prihod od hipoteke, ona je fiksna, a ako kamatne stope variraju na tržištu, hipoteka će snositi kamatni rizik;
• 4) rizik gubitka vrednosti imovine. Sve hipoteke su različite, izdate za različite nekretnine, čija vrijednost varira i može biti naduvana. Ako cijene nekretnina padnu, neki zajmoprimci mogu odbiti da plate kredit i vrate jeftiniju imovinu pod hipotekom. Stoga, kupac hipoteke nerado preuzima rizik kupovine takvog papira;
• 5) kreditni rizik. Hipoteka se zasniva na zajmu datom zajmoprimcu. Stanje ovog zajmoprimca nejasno je pitanje za kupca hipoteke, a ponekad i za samu banku kreditoru. Stoga, ako se kreditno stanje zajmoprimca pogorša (otpuštanje s posla, nedostatak prihoda), otplata glavnice kredita i kamate na njega postaje malo vjerojatan događaj.

Stoga je kupovina jedne hipoteke veoma rizičan i skup poduhvat. Međutim, njegova mogućnost pregovaranja omogućava dizajniranje finansijskih proizvoda kreiranjem određenog portfelja i kombinovanjem različitih sredstava u njemu kako bi se smanjio ukupni rizik uz održavanje profitabilnosti. Na prvi pogled izgleda da je to nemoguće, ali ako pogledamo detalje, onda:

• ? umjesto nekoliko hipoteka za ovaj iznos može se izdati određeni broj standardnih vrijednosnih papira, zatim se mogu izbjeći problemi s kupovinom paketa i složenost ugovora;
• ? Kredit, kamata i rizik gubitka vrijednosti imovine pri kombinovanju više hipoteka se smanjuju, jer, na primjer, kada se vrijednost jedne nekretnine revalorizuje, druga može biti potcijenjena, a odbijanje jednog od 1000 zajmoprimaca da izvrši plaćanje neće značajno utiču na ukupan finansijski rezultat.

Stoga su finansijski inženjeri smislili šemu sekjuritizacije - pretvarajući nerazmjenjivu imovinu u tržišne vrijednosne papire.

Mogućnost pregovaranja hipoteka kao hartija od vrijednosti omogućava im da se koriste kao kolateral za emisiju drugih hartija od vrijednosti – obveznica pokrivenih hipotekom.

Obveznica osigurana hipotekom- obveznica, ispunjenje obaveza po kojoj je obezbeđeno u celini ili delimično hipotekarnim obezbeđenjem.

Posebna vrsta takvih obveznica su stambene obveznice sa hipotekom- hipotekarne obveznice, koje uključuju samo potraživanja osigurana hipotekom stambenog prostora.

Obveznice osigurane hipotekom mogu se smatrati osiguranim obveznicama, ali sa određenim kolateralom.

Takve obveznice se izdaju u svrhu refinansiranja hipotekarnih kredita. Banka koja daje hipotekarne kredite akumulira skup hipoteka (hipotekarno pokriće), za koje prima redovna plaćanja za otplatu izdatih kredita. Banka može koristiti ovaj fond hipoteka za izdavanje obveznica u svoje ime, otplata glavnog duga i otplata kamata će se vršiti iz prihoda od hipoteka. Banka također može prenijeti fond hipoteka na drugi subjekt (hipotekarna agencija), koji će izdavati obveznice u svoje ime.

Slična shema za refinansiranje hipotekarnih kredita široko se koristi u SAD-u, gdje je već 30-ih godina. XX vijek Počinje da se oblikuje sistem državne podrške hipotekarnom kreditiranju, stvaraju se specijalizovane organizacije, uključujući hipotekarne agencije. U Sjedinjenim Državama tržište hipotekarnih kredita funkcioniše na osnovu dobro razvijenog tržišta hipotekarnih obveznica, koje omogućava refinansiranje banaka koje daju hipotekarne kredite.

U Rusiji je sastav hipotekarnog pokrića regulisan zakonom.

Pokrivenost hipotekom mogu se sastojati samo od potraživanja osiguranih hipotekom za povraćaj glavnice duga i (ili) za plaćanje kamata po ugovorima o kreditu i kreditu, uključujući i one ovjerene hipotekama, i (ili) potvrde o hipotekarnom učešću koje potvrđuju udio njihovih vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva drugog hipotekarnog pokrića, sredstava u ruskoj valuti ili stranoj valuti, kao i državnih hartija od vrijednosti i nekretnina u slučajevima predviđenim zakonom.

Drugim riječima, pokriće hipoteke u Rusiji može se sastojati od:

• 1) iz hipoteka;
• 2) potvrde o hipotekarnom učešću;
• 3) državne hartije od vrednosti;
• 4) gotovina.

Nekretnina se može uključiti u pokriće hipoteke samo u posebnim slučajevima i na određeni period.

Hipotekarno pokriće se može smatrati svojevrsnim analogom zajedničkog investicionog fonda, čiji učesnici poseduju hartiju od vrednosti koja potvrđuje njihova prava kao „akcionari“ hipotekarnog pokrića.

Potvrda o učešću hipoteke- registrovani vrijednosni papir kojim se potvrđuje udio njegovog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem, pravo da zahtijeva od lica koje ga je izdalo propisno povjerljivo upravljanje hipotekarnim pokrićem, pravo na primanje sredstava primljenih u svrhu ispunjenja obaveza, potraživanja za koja predstavljaju pokriće hipoteke.

Hipotekarno pokriće je u poverenju, koje sprovodi kompanija za upravljanje ili banka.

Obveznice sa hipotekom su obveznice, hartije od vrijednosti, čije izdavanje ima karakteristike u odnosu na „obične“ obveznice, posebno hipotekarne obveznice mogu izdati samo hipotekarni agenti i kreditne organizacije.

Hipotekarni agent- ovo je akcionarsko društvo čiji jedini predmet aktivnosti može biti samo sticanje potraživanja po kreditima (kreditima) obezbeđenim hipotekama i (ili) hipotekama.

Da bi to učinio, hipotekarni agent može se zadužiti, uključujući i izdavanje hipotekarnih obveznica. Hipotekarni agent ne može imati osoblje, ovlašćenja jedinog izvršnog organa hipotekarnog agenta moraju se prenijeti na komercijalnu organizaciju, a računovodstvo se prenosi i na specijalizovanu organizaciju. Nisu dozvoljene nikakve izmjene statuta hipotekarnog agenta. Nakon otplate svih emisija postavljenih hipotekarnih obveznica, hipotekarni agent se likvidira.

Glavni izdavalac hipotekarnih obveznica u Rusiji je Agencija za stambeno hipotekarno kreditiranje, koja je za tu svrhu osnovala nekoliko specijalizovanih akcionarskih društava - hipotekarnih agenata, ali je tržište hipotekarnih obveznica u Rusiji još na samom početku svog razvoja. .

• Galanov V. A., Basova A. I. Tržište vrijednosnih papira. M., 2006.
• Član 17. Zakona o hipoteci (zaloga nepokretnosti).

8.3. Hartije od vrijednosti osigurane hipotekom

Postoje sljedeće vrste hipotekarnih hartija od vrijednosti: hipotekarne obveznice i certifikati o hipotekarnom učešću. Suština hipotekarnih hartija od vrijednosti je da institucija koja je dala kredit osiguran nekretninom izdaje hartije od vrijednosti osigurane hipotekom, a zatim ih prodaje drugim investitorima.

Posebnost hipotekarnih hartija od vrijednosti je poseban način njihovog obezbjeđenja – kolateral hipotekarnim pokrićem. Prema čl. 3. Zakona o hipotekarnim hartijama od vrijednosti, glavno hipotekarno pokriće može uključivati ​​samo potraživanja osigurana hipotekom za povraćaj glavnice duga i za plaćanje kamata po ugovorima o kreditu i kreditu, uključujući i one overene hipotekom. , i/ili potvrde o hipotekarnom učešću koje potvrđuju udjele čiji vlasnici imaju pravo zajedničkog vlasništva nad drugim hipotekarnim pokrićem, sredstvima u ruskoj valuti ili stranoj valuti, kao i državnim hartijama od vrijednosti.

Pokriće hipotekom hipotekarnih obveznica, osim obveznica stambenih hipoteka, može uključivati ​​potraživanja osigurana nekretninama koje još nisu završene.

Obveznica osigurana hipotekom– obveznica, ispunjenje obaveza po kojoj je obezbeđeno hipotekom.

Vrsta hipotekarnih obveznica je stambena obveznica sa hipotekom, čija je posebnost da pokriće hipotekom obuhvata samo potraživanja osigurana hipotekom stambenog prostora.

Glavne karakteristike hipotekarnih obveznica prikazane su u tabeli. 8.3.1.

Tabela 8.3.1. Glavne karakteristike hipotekarnih obveznica

Emitovanje hipotekarnih obveznica mogu obavljati samo hipotekarni agenti i kreditne institucije.

Hipotekarni agent je specijalizovana komercijalna organizacija čija je isključiva delatnost sticanje prava potraživanja po kreditima (zajmovima) obezbeđenim hipotekama i/ili hipotekama i kojoj je dato pravo na izdavanje hipotekarnih obveznica.

Sticanje potraživanja može se izvršiti kupoprodajnim ugovorom, zamjenom, ustupanjem (ustupanjem potraživanja), drugim poslovima o otuđenju ove imovine, uključujući i one vezane za uplatu osnovnog kapitala (udjela) hipoteke. agent sa ovom imovinom, kao i kao rezultat univerzalne pravne sukcesije.

Obveznice obezbeđene hipotekom obezbeđuju pravo svojih vlasnika na primanje kamate, čija se visina utvrđuje odlukom o izdavanju hipotekarnih obveznica njihove nominalne vrednosti. Plaćanje kamata na obveznice osigurane hipotekom mora se izvršiti najmanje jednom godišnje.

Hipotekarne obveznice se izdaju u dokumentarnom i nedokumentarnom obliku. U dokumentarnoj formi hipotekarnih obveznica, obavezan rekvizit sertifikata o obveznici je naznaka postupka i uslova za isplatu prihoda vlasnicima takve obveznice, kao i postupak i uslove za njenu otplatu.

Pored gore navedene imovine, hipotekarno pokriće za ove obveznice može uključivati ​​i državne hartije od vrijednosti i nekretnine.

Veličina (iznos) potraživanja obezbeđenih hipotekom, koja čini hipotekarno pokriće obveznica, ne može biti manja od 80% ukupne nominalne vrednosti obveznica.

U trenutku podnošenja dokumenata za državnu registraciju emisije hipotekarnih obveznica, veličina (iznos) hipotekarnih potraživanja koja čine hipotekarno pokriće takvih obveznica ne smije biti manja od njihove ukupne nominalne vrijednosti i iznosa kamata na ove obveznice.

Da bi se osiguralo potpuno ispunjenje obaveza po obveznicama osiguranim hipotekom, iznos hipotekarnog pokrića ovih obveznica na bilo koji datum prije njihovog otkupa ne smije biti manji od veličine (iznosa) obaveza po ovim obveznicama.

Potvrda o učešću hipoteke- ovo je hartija od vrijednosti koja potvrđuje udio njenog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem, pravo da zahtijeva od osobe koja ju je izdala propisno upravljanje hipotekarnim pokrićem, pravo na primanje sredstava dobijenih na ime ispunjenja obaveza, potraživanja za koja predstavljaju pokriće hipoteke.

Glavne karakteristike hipotekarnih potvrda o učešću su sljedeće (tabela 8.3.2).

Tabela 8.3.2. Osnovne karakteristike hipotekarnih potvrda o učešću

Potvrda o učešću hipoteke nije hartija od vrijednosti emisije. Izdavanje hipotekarnih potvrda o učešću mogu vršiti samo komercijalne organizacije koje imaju dozvole za obavljanje djelatnosti upravljanja investicionim fondovima, zajedničkim fondovima i nedržavnim penzionim fondovima, kao i kreditne organizacije. Period važenja ugovora o povjerenju o upravljanju hipotekarnim pokrićem, utvrđen pravilima za upravljanje povjerenjem hipotekarnog pokrića, ne smije biti kraći od godinu dana i duži od 40 godina.

Izdavanje potvrda o hipotekarnom učešću vrši se licu koje posjeduje prava potraživanja koja čine hipotekarno pokriće.

Svaki sertifikat o hipotekarnom učešću potvrđuje isti iznos prava, uključujući jednak udio zajedničkog vlasništva hipotekarnog osiguranja.

Prava ovjerena potvrdom o učešću na hipoteci evidentiraju se u nedokumentarnom obliku. Obračun prava na potvrdama o hipotekarnom učešću vrši se na ličnim računima u registru vlasnika potvrda o hipotekarnom učešću i, ako je predviđeno pravilima o povjereničkom upravljanju hipotekarnim pokrićem, na računima hartija od vrijednosti kod depozitara, za koje se, u ove svrhe, lični računi nominalnih vlasnika otvaraju se u registru vlasnika potvrda o hipotekarnom učešću. Štaviše, oni, izuzev depozitara koji evidentiraju prava na hipotekarnim potvrdama o učešću, čiji se promet vrši preko organizatora trgovanja na tržištu hartija od vrijednosti, nemaju pravo otvarati račune hartija od vrijednosti drugim depozitarima koji obavljaju funkcije nominalnih imaoca hartija od vrednosti svojih klijenata (deponenta).

Registar koji vodi registar vlasnika hipotekarnih potvrda o udjelu, na zahtjev vlasnika hipotekarnih potvrda, njegovog ovlašćenog lica ili nominalnog nosioca, dužan je da potvrdi prava ovih lica na hipotekarne potvrde izdavanjem izvoda iz registra. vlasnika hipotekarnih potvrda o učešću u roku od 5 dana.

Broj hipotekarnih potvrda o učešću koji potvrđuju udio u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem naveden je u pravilima o povjereničkom upravljanju ovim hipotekarnim pokrićem.

Potvrda o učešću hipoteke nema nominalnu vrijednost.

Potvrde o hipotekarnom učešću su u slobodnom prometu, uključujući i preko organizatora trgovine na tržištu hartija od vrijednosti.

Test 1. Biranje tačnog odgovora

1. Obveznica, ispunjenje obaveza po kojoj je osigurano zalogom hipotekarnog pokrića, je:

a) obveznica;

c) konzole.

2. Hipotekarne obveznice izdaju:

a) hipotekarni agent i kreditna institucija;

b) pojedinac;

c) fizičko i pravno lice.

3. Prema obliku emisije, hipotekarne obveznice su:

a) emisione hartije od vrijednosti;

b) hartije od vrednosti koje nisu emitovane;

c) vlasničke hartije od vrijednosti.

4. Specijalizovana privredna organizacija čiji je isključivi predmet delatnosti sticanje prava potraživanja po kreditima (kreditima) obezbeđenim hipotekama i/ili hipotekama, a kome je dato pravo na izdavanje hipotekarnih obveznica, je:

a) hipotekarni agent;

b) finansijski konsultant;

c) depozitar.

5. Plaćanje kamate na obveznice osigurane hipotekom mora se izvršiti:

a) najmanje jednom godišnje;

b) jednom u 3 mjeseca;

c) 2 puta godišnje.

6. Prema obliku postojanja, hipotekarne obveznice su:

a) dokumentarne i neovjerene hartije od vrijednosti;

b) dokumentarne hartije od vrijednosti;

c) neovjerene hartije od vrijednosti.

7. Veličina (iznos) potraživanja osiguranih hipotekom, koja čini hipotekarno pokriće obveznica, ne može biti manja od:

a) 100% ukupne nominalne vrijednosti obveznica;

b) 80% ukupne nominalne vrijednosti obveznica;

c) 50% ukupne nominalne vrijednosti obveznica.

8. Registrovana hartija od vrednosti kojom se potvrđuje udeo njegovog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem, pravo da zahteva od lica koje ga je izdalo propisno povereničko upravljanje hipotekarnim pokrićem, pravo na primanje sredstava dobijenih za ispunjenje obaveza, potraživanja za koja čine pokriće hipotekom, je:

a) uverenje o hipotekarnom učešću;

b) hipotekarna obveznica;

c) investicioni udio.

9. Potvrde o učešću hipoteke mogu se izdati:

a) samo komercijalne organizacije koje imaju dozvole za obavljanje djelatnosti upravljanja investicionim fondovima, zajedničkim fondovima i nedržavnim penzionim fondovima;

b) kreditne institucije;

c) komercijalne organizacije koje imaju dozvole za obavljanje djelatnosti upravljanja investicionim fondovima, zajedničkim fondovima i nedržavnim penzionim fondovima, kao i kreditne organizacije.

10. Rok važenja ugovora o povereničkom upravljanju hipotekarnim pokrićem, utvrđen pravilima za povereničko upravljanje hipotekarnim pokrićem, ne bi trebalo da bude:

a) manje od godinu dana i više od 40 godina;

b) manje od godinu dana i više od 15 godina;

c) više od 15 godina.

11. Prava ovjerena hipotekom o učešću upisuju se:

a) u nedokumentovanom obliku;

b) u dokumentarnom obliku;

c) kako u nedokumentarnom tako iu dokumentarnom obliku.

12. Obračun prava na hipotekarnim udjelima vrši se:

a) na ličnim računima u registru vlasnika potvrda o hipotekarnom učešću;

b) na računima hartija od vrijednosti kod depozitara, za koje se u ove svrhe otvaraju lični računi nominalnih imaoca u registru vlasnika potvrda o hipotekarnom učešću;

c) na ličnim računima u registru vlasnika potvrda o hipotekarnom učešću i, ako je predviđeno pravilima o povjerljivom upravljanju hipotekarnim pokrićem, na računima hartija od vrijednosti kod depozitara, za koje se u ove svrhe otvaraju lični računi nominalnih vlasnika u registar vlasnika potvrda o hipotekarnom učešću.

13. Pokriće hipotekarnih potvrda o hipotekarnom učešću može uključivati:

a) potraživanja po obavezama obezbeđenim hipotekom; potvrde o hipotekarnom učešću koje potvrđuju udio u zajedničkom vlasništvu druge hipoteke; sredstva primljena u vezi sa ispunjenjem obaveza, čija potraživanja predstavljaju hipotekarno pokriće, izvršenje tih potraživanja i ispunjenje obaveza po hipotekarnim potvrdama o učešću koje čine hipotekarno pokriće;

b) samo potraživanja po obavezama obezbeđenim hipotekom; potvrde o hipotekarnom učešću koje potvrđuju udio u zajedničkom vlasništvu druge hipoteke;

c) samo sredstva primljena u vezi sa ispunjenjem obaveza, potraživanja za koja predstavljaju hipotekarno pokriće, izvršenje tih potraživanja i ispunjenje obaveza po potvrdama o hipotekarnom učešću koje čine hipotekarno pokriće.

14. Potvrde o učešću hipoteke odnose se na:

a) isključivo na vanberzanskom tržištu;

b) isključivo preko organizatora trgovanja na tržištu hartija od vrijednosti;

c) slobodno cirkulišu, uključujući i preko organizatora trgovine na tržištu hartija od vrednosti.

Test 2. Otklanjanje nedosljednosti

1. Posebne karakteristike hipotekarnih hartija od vrijednosti emisije su:

a) ograničen krug pravnih lica koja imaju pravo da ih izdaju;

b) mogu se izdati samo uz obezbeđenje čiji je sastav i postupak zamene utvrđen zakonom;

c) posebna pouzdanost emisionih hipotekarnih hartija od vrijednosti, zasnovana na uspostavljanju posebnih ekonomskih standarda za njih.

d) poseban postupak za njihovo puštanje i promet;

e) može se izdati bez kolaterala.

2. Kreditne institucije koje izdaju hipotekarne obveznice moraju ispunjavati sljedeće zahtjeve i standarde:

a) zahtjeve koje je utvrdila Centralna banka Ruske Federacije;

b) standardi profitabilnosti i prometa;

c) minimalni odnos veličine datih hipotekarnih kredita i sopstvenih sredstava;

d) minimalni odnos veličine hipotekarnog pokrića i obima emisije hipotekarnih obveznica;

e) maksimalni odnos ukupnog iznosa obaveza kreditne institucije prema poveriocima, koji, u skladu sa saveznim zakonima, imaju pravo prvenstva na namirenje svojih potraživanja prema vlasnicima hipotekarnih obveznica i sopstvenim sredstvima;

f) standard adekvatnosti sopstvenih sredstava;

g) standarde likvidnosti;

h) iznos kamatnog i valutnog rizika.

3. Hipotekarni agent mora ispuniti sljedeće uslove:

a) mora biti akcionarsko društvo;

b) njegovo puno ime kompanije na ruskom jeziku mora sadržavati riječi „specijalizirana organizacija za hipoteke“ ili „hipotekarni agent“;

c) u njegovim sastavnim dokumentima mora biti naveden ukupan broj emisija hipotekarnih obveznica za čiju emisiju se osniva; nije dozvoljena promjena ukupnog broja emisija hipotekarnih obveznica za čiju emisiju se formira hipotekarni agent;

d) mora biti zajednički investicioni fond;

e) ne može imati osoblje; ovlaštenja jedinog izvršnog organa hipotekarnog agenta moraju se prenijeti na komercijalnu organizaciju;

f) vođenje računovodstvene evidencije hipotekarnog agenta mora se prenijeti na specijalizovanu organizaciju;

g) nema pravo sklapanja plaćenih ugovora sa fizičkim licima i obavljanja vrsta preduzetničkih aktivnosti;

h) nakon ispunjenja obaveza po hipotekarnim obveznicama svih emisija, podliježe likvidaciji.

4. Prednosti hipotekarnih obveznica su sljedeće:

a) obezbjeđuju pravo svojih vlasnika na primanje kamate, čija je visina određena odlukom o izdavanju hipotekarnih obveznica njihove nominalne vrijednosti;

b) daju pravo na primanje dividendi;

c) ispunjenje obaveza po njima je obezbeđeno zalogom hipotekarnog pokrića;

d) obezbede svojim vlasnicima sva prava koja proizilaze iz zaloge hipotekarnog pokrića;

e) prenos prava iz hipotekarnog kolaterala bez prenosa prava na hipotekarnu obveznicu je nevažeći;

f) svaki vlasnik obveznice jedne emisije ima jednaka prava u odnosu na potraživanja i drugu imovinu koja čini hipotekarno pokriće sa drugim vlasnicima obveznica iste emisije;

g) daju pravo upravljanja akcionarskim društvom;

h) izdati od zajedničkih investicionih fondova.

5. Karakteristike hipotekarnih potvrda o učešću:

a) hartije od vrednosti bez emisije;

b) registrovana hartija od vrijednosti;

c) sigurnost na nivou emisije;

d) neovjereni oblik izdavanja;

e) overeno obezbeđenje;

f) bezbjednost;

g) obezbeđenje na određeno vreme;

h) trajno osiguranje.

Test 3. Alternativni izbor

Odgovorite "Da" ili "Ne".

1. Da li je specijalizovana komercijalna organizacija čija je isključiva djelatnost sticanje prava potraživanja po kreditima osiguranim hipotekama i/ili hipotekama i kojoj je dodijeljeno pravo izdavanja hipotekarnih obveznica hipotekarni agent?

2. Obveznica sa hipotekom je obveznica čije je izvršenje obaveza obezbeđeno hipotekarnim obezbeđenjem?

3. Da li je hipoteka obezbeđena obveznica vlasnička hartija od vrednosti?

4. Da li je hipotekarna obveznica samo hartija od vrijednosti?

5. Da li hipotekarne obveznice obezbjeđuju pravo svojih vlasnika na primanje kamate, čija je visina određena odlukom o izdavanju hipotekarnih obveznica njihove nominalne vrijednosti?

6. Da li hipotekarno obezbeđenje obveznica obezbeđenih hipotekom mogu biti državne hartije od vrednosti i nekretnine?

7. Veličina (iznos) hipotekarnih potraživanja koja čine hipotekarno pokriće obveznica ne može biti manja od 80% ukupne nominalne vrijednosti obveznica?

8. U trenutku podnošenja dokumenata za državnu registraciju emisije hipotekarnih obveznica, veličina (iznos) hipotekarnih potraživanja koja čine hipotekarno pokriće takvih obveznica ne smije biti manja od njihove ukupne nominalne vrijednosti i iznosa kamate na ove obveznice?

9. Da li potvrda o učešću hipoteke nije hartija od vrijednosti emisije?

10. Potvrda o učešću hipoteke je hartija od vrijednosti koja potvrđuje udio njenog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem, pravo da zahtijeva od lica koje ga je izdalo propisno upravljanje hipotekarnim pokrićem, pravo na primanje sredstava primljenih u ispunjenje obaveza čiji su uslovi hipotekarno pokriće?

11. Izdavanje hipotekarnih potvrda o učešću mogu vršiti samo komercijalne organizacije koje imaju dozvole za obavljanje djelatnosti upravljanja investicionim fondovima, zajedničkim fondovima i nedržavnim penzionim fondovima, kao i kreditne organizacije?

12. Da li svaka potvrda o učešću na hipoteci potvrđuje isti iznos prava, uključujući isti udio u zajedničkom vlasništvu hipoteke?

13. Da li su prava ovjerena potvrdom o učešću na hipoteci evidentirana u nedokumentarnoj formi?

14. Da li se potvrde o učešću na hipoteci izdaju licu koje posjeduje prava potraživanja koja čine hipotekarno pokriće?

15. Obračun prava na potvrdama o hipotekarnom učešću vrši se na ličnim računima u registru vlasnika potvrda o hipotekarnom učešću i, ako je predviđeno pravilima o povjereničkom upravljanju hipotekarnim pokrićem, na računima hartija od vrijednosti depozitara za koje se, za ove svrhe, , otvaraju se lični računi nominalnih vlasnika u registru vlasnika potvrda o hipotekarnom učešću?

16. Da li je broj hipotekarnih potvrda o učešću koji potvrđuju udio u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem naveden u pravilima o povjereničkom upravljanju ovim hipotekarnim pokrićem?

17. Da li potvrda o učešću na hipoteci nema nominalnu vrijednost?

18. Da li je dozvoljeno izdavanje derivata vrijednosnih papira potvrda o hipotekarnom učešću?

19. Da li je dozvoljena zamjena potraživanja i druge imovine koja čini hipotekarno pokriće potvrda o hipotekarnom učešću?

Iz knjige Osnivač i njegova kompanija [Od stvaranja LLC preduzeća do njegovog izlaska] autor Anishchenko Aleksandar Vladimirovič

Hartije od vrednosti Mnogo češće, u vidu uplate od strane osnivača svog udela, kompanija može dobiti neku vrstu hartija od vrednosti, na primer mjenicu.Kao što već znamo, novčanu procenu nenovčanog doprinosa ovlašćenom kapital društva se odobrava odlukom glavne skupštine učesnika društva,

Iz knjige Finansijska statistika autor Sherstneva Galina Sergeevna

29. Hartije od vrijednosti Prema klasičnom tumačenju, operacije na otvorenom tržištu se sastoje od kupovine i prodaje hartija od vrijednosti od strane Centralne banke u cilju regulisanja obima sredstava od komercijalnih banaka. Ovo karakteriše uticaj na kratkoročni

Iz knjige Računovodstvo i oporezivanje hartija od vrijednosti i dionica autor Ivanova Olga Vladimirovna

3.4.3.1. Državne dužničke hartije od vrijednosti Član 284. Poreskog zakona Ruske Federacije utvrđuje sljedeće poreske stope za državne vrijednosne papire: 15% - na prihod u obliku kamata na državne i općinske vrijednosne papire (osim za vrijednosne papire navedene u podstavovima

Iz knjige Računovodstvo vrijednosnih papira i transakcija s valutom autor Sosnauskiene Olga Ivanovna

2.1. Državne hartije od vrednosti (GKO, OFZ, itd.) Državne hartije od vrednosti su hartije od vrednosti koje se izdaju u ime Ruske Federacije ili u ime konstitutivnog entiteta Ruske Federacije.

Iz knjige Tržište hartija od vrijednosti: testovi i problemi autor Borovkova Viktorija Anatoljevna

2.4. Korporativne hartije od vrijednosti Korporacija je skup pravnih i fizičkih lica koji su se udružili radi postizanja cilja i formirali samostalno pravno lice – novo pravno lice. Korporacija omogućava zajedničko vlasništvo

Iz knjige Kako sami prebroditi krizu [Nauka štednje, nauka o preuzimanju rizika] autor Deljagin Mihail Genadijevič

4.1. Državne hartije od vrijednosti Uzimajući u obzir posebnosti utvrđivanja poreske osnovice od strane stranaka ugovora o povjereničkom upravljanju, koje su utvrđene čl. 276 Poreskog zakona Ruske Federacije, treba uzeti u obzir postupak oporezivanja predviđen za transakcije s vrijednosnim

Iz knjige Tržište vrijednosnih papira. Cheat sheets autor Kanovskaya Maria Borisovna

4.3. Korporativne hartije od vrednosti Nedostatak pouzdanih finansijskih resursa je ozbiljan problem za rusko tržište akcija. Optimalan izvor pozajmljenog kapitala je emisija korporativnih hartija od vrijednosti, a za to postoji mnogo razloga

Iz knjige Nepravedna prednost. Moć finansijskog obrazovanja autor Kiyosaki Robert Tohru

15.3. FOREX ili hartije od vrijednosti? Ako ste odlučni da investirate u kriznim uslovima, prvo morate odabrati tržište na kojem ćete riskirati. Najopštiji izbor je uključen u naslov ovog paragrafa - hoćete li pokušati da igrate na različitim kursevima

Iz knjige autora

7. Hartije od vrijednosti Hartije od vrijednosti su neophodan atribut tržišne ekonomije. Kao objekti građanskih prava odnose se na stvari, kao njihova posebna sorta (čl. 128. Građanskog zakonika Ruske Federacije).Ranije je promet hartija od vrijednosti bio izuzetno loš i zastupljen uglavnom

Iz knjige autora

2.1.3.2. Hartije od vrijednosti Mnogo češće, u vidu uplate od strane osnivača svog udjela, društvo može primiti bilo koje vrijednosne papire, na primjer mjenicu od trećeg lica Podsjetimo da je novčana vrijednost nenovčanih doprinosa u osnivački kapital društva utvrđuje se odlukom glavne skupštine

Iz knjige autora

Šta su derivativne hartije od vrijednosti? Kupovina derivata je kao klađenje. Zašto? Derivatne hartije od vrednosti ili, kako ih još zovu, derivati, nemaju svoju cenu - njihova cena zavisi od cene primarnih hartija od vrednosti i drugih faktora.

Iz knjige autora

Hartije od vrijednosti i berza Hartije od vrijednosti se trguju na tzv. berzi. Principi trgovanja su isti, ali postoji mnogo više pojmova i karakteristika trgovanja, a to su one koje se pojavljuju

Iz knjige autora

Hartije od vrijednosti kao imovina Kim i ja rijetko ulažemo u vrijednosne papire jer je takvim investicijama gotovo nemoguće upravljati. Kupovinom dionica, obveznica ili investicijskih fondova investitor ne može ni na koji način utjecati na prihode, rashode, imovinu ili

Savezni zakon o hipotekarnim hartijama od vrijednosti potpisan je 11. novembra 2003. godine. Njegova suština leži u činjenici da sada svaka osoba ili organizacija može postati investitor u stambeni hipotekarni fond. Hartije od vrijednosti su osigurane kolateralom i otplativim kreditnim obavezama zajmoprimaca. Osiguranje od rizika obezbjeđuju veliki osiguravači.

Federalni zakon br. 152 nije namijenjen samo regulisanju finansijskih odnosa zajmodavaca, zajmoprimaca i potencijalnih investitora na tržištu stambene izgradnje. Ovaj regulatorni dokument je razvijen prvenstveno radi dobijanja instrumenta za efektivno ulaganje sredstava iz različitih državnih fondova.

Dakle, ako pogledate iskustvo zapadnih zemalja, možete vidjeti da se više od polovine sredstava akumuliranih za penzije plasira u hipotekarne i stambene vrijednosne papire. Danas je u našoj zemlji dejstvo ovog zakona ograničeno na određene krugove. Zajednički fondovi stavljaju dio svojih investicionih fondova u hipotekarne hartije od vrijednosti. Međutim, ovaj finansijski instrument nikada nije u potpunosti funkcionirao.

Kriza iz 2015. godine uticala je na nagli pad denominacije nacionalne valute. Ulaganje u stambenu izgradnju postalo je neisplativo zbog visokog rizika od bankrota. Zakon o stečaju fizičkih lica samo je pogoršao rizike potencijalnih investitora.

Osnovni koncepti Saveznog zakona o hipotekarnim hartijama od vrijednosti

Za početak, vrijedi razumjeti osnovne osnovne koncepte na kojima je izgrađen Federalni zakon o hipotekarnim hartijama od vrijednosti. Ovaj regulatorni dokument djeluje sa sljedećim konceptima:

• Pod hipotekarnim hartijama od vrednosti zakon podrazumeva dokumente obezbeđene kolateralom koji daju pravo na dobijanje određene dobiti u budućnosti;
• pretežno hipotekarne obveznice su hartije od vrijednosti koje izdaju financijsko-kreditne institucije koje su osigurane njihovim portfeljem hipotekarnih ugovora i potpuno osigurane nekretninama kolaterala;
• stambena obveznica je osigurana samo kolateralnim rizicima i nije dokument koji daje pravo na udio u raspodjeli kreditne dobiti;
• Hipotekarni agent može biti specijalizovana organizacija koja posluje u okviru licence koju izdaje Centralna banka Rusije, čije aktivnosti su usmerene na formiranje paketa hipotekarnih hartija od vrednosti i posredovanje između banaka i potencijalnih investitora na stambenom tržištu Rusije. Ruska Federacija;
• Potvrda o hipotekarnom učešću je takođe hartija od vrednosti, ali sa ograničenim rokom važenja, pa njen imalac ne može tražiti raspodelu dobiti dobijene prodajom kolateralne imovine.

Ovi osnovni pojmovi su u srcu saveznog zakona o vrijednosnim papirima zaštićenim hipotekama. Mogu se koristiti samo za osiguranje obaveza preuzetih od strane povjerioca. Finansiranje se vrši u okviru zaključenih investicionih ugovora. Iznos dividendi za isplatu utvrđuje se na sjednici upravnog odbora kreditne institucije iu dogovoru sa hipotekarnim agentom.

Šta je pokriće hipotekom?

Prema Federalnom zakonu o hipotekarnim vrijednosnim papirima, svi su hipotekarni i osiguravaju investitora od mogućih rizika gubitaka zbog prisustva kolaterala i kreditnih obaveza zajmoprimaca.

Šta je opisano hipotekarno pokriće prema saveznom zakonu? To mogu biti nekretnine, hipoteke, kreditne obaveze za otplatu glavnice duga i kamate obračunate za korištenje finansijskih sredstava. Sve što garantuje sigurnost ulaganja investitora u hartije od vrednosti je pokriće hipotekom. Za sigurnost ovih sredstava odgovorna je banka koja izdaje hipotekarne hartije od vrijednosti. Odgovornost za poštovanje zakona u ovoj oblasti snosi hipotekarni agent, koji ima posebno izdatu dozvolu.

Dakle, hipotekarni agent ima mogućnost i direktnu odgovornost da vrši potpune revizije finansijske organizacije i poštuje prava investitora u oblasti sigurnosti uloženih finansijskih sredstava.

Izuzetak od pokrića hipotekom je iznos koji pokriva više od 80% procijenjene vrijednosti kolateralne imovine. To u praksi znači da ako zajmoprimac uzme hipotekarni kredit bez učešća, tada je prilikom uključivanja ove imovine u svoj paket hipotekarnih hartija od vrijednosti banka dužna da 20% iznosa pokrije iz svoje finansijske imovine.

Ugovor o stambenom hipotekarnom kreditu je hipotekarno pokriće za izdavanje hartija od vrijednosti, certifikata i obveznica. Ali postoji niz zahtjeva saveznog zakona za pripremu ovog dokumenta:

1. oblik ugovora mora naznačiti da uključuje samo poravnanje u obliku prijenosa gotovinskih ili negotovinskih sredstava (namirenje putem trampe nije predviđeno važećim zakonodavstvom);
2. uz ugovor o hipoteci mora biti priložena polisa osiguranja od rizika oštećenja i gubitka kupljene imovine;
3. ugovor o hipotekarnom kreditu je zaključen na određeni iznos finansiranja, ne smije biti veći od 80% procijenjene vrijednosti nekretnine koja se kupuje;
4. Ugovoru je priložena procjena tržišne vrijednosti stana, kuće, sobe ili samostojeće poslovne zgrade;
5. obavezno je formalizovanje kolateralnih obaveza prijemom hipoteke i njenim prenosom na čuvanje kreditnoj organizaciji koja je hipotekarni poverilac;
6. ugovor mora naznačiti da hipotekarni dužnik nema pravo otuđiti ovu imovinu bez odgovarajuće dozvole povjerioca do potpunog ispunjenja svih finansijskih obaveza prema banci.

Sve nekretnine za koje nije izdata polisa osiguranja za sve tačke i rizike predviđene zakonom o hipotekama podliježu isključenju iz hipotekarnog pokrića. Sve ostale vrste osiguranja su opcione. A ako zajmoprimac ne sklopi polisu hipotekarnog osiguranja za imovinu, tada banka nema pravo uključiti ovaj ugovor u svoj kreditni portfelj i prenijeti ga u bazu podataka hipotekarnih vrijednosnih papira. Dakle, kreditna institucija ne dobija povrat sredstava i gubi obrtna sredstva za čitav period kreditiranja zajmoprimca. Ovo postaje legitimno opravdanje za podizanje kamatnih stopa.

Hipotekarni agent: oblik organizacije, prava i obaveze

Hipotekarni agent je specijalizovana organizacija čija prava i odgovornosti uključuju regulisanje ruskog tržišta hipotekarnih hartija od vrednosti. Hipotekarni agent može raditi u pravnoj formi organizacije u obliku otvorenog i zatvorenog akcionarskog društva ili društva sa ograničenom odgovornošću. Za početak aktivnosti potrebno je registrovati pravno lice, izdati sve potrebne dozvole i dobiti licencu Centralne banke Rusije koja daje pravo obavljanja finansijske djelatnosti na teritoriji Ruske Federacije.

Hipotekarni agent ima sljedeća prava i odgovornosti:

• može otkupiti kreditne obaveze od bankarskih institucija;
• provjeriti rad banke u oblasti upravljanja kolateralnim sredstvima i obezbjeđivanja sigurnosti hipotekarnog pokrića u cilju poštovanja principa ograničavanja rizika potencijalnih investitora;
• nakon otkupa kreditnih i kolateralnih obaveza formirati poseban paket investicionih prijedloga;
• privući pozajmljena sredstva na raspolaganju fizičkim i pravnim licima koja se nalaze na teritoriji Ruske Federacije ili u inostranstvu;
• kontroliše proces raspodjele sredstava dobiti;
• učešće na sastancima o raspodjeli primljenih dividendi.

Na drugi način, agent se može nazvati specijalizovanom hipotekarnom organizacijom. Jedan od dva naziva koji odražavaju glavnu suštinu privredne djelatnosti mora biti uključen u formiranje punog naziva.

Hipotekarni agent nije punopravna komercijalna organizacija i nema pravo sklapati ugovore sa pojedincima na osnovu nadoknade (plaćene). Svaka poslovna aktivnost u vezi sa prodajom informacija ili prenosom vrijednih informacija povlači odgovornost u obliku sudske likvidacije organizacije.

Dobrovoljna likvidacija specijalizovane hipotekarne organizacije moguća je tek nakon što ona ispuni sve svoje obaveze.

Registar hipotekarnih pokrića

Svaki hipotekarni agent je obavezan prema saveznom zakonu o vrijednosnim papirima zaštićenim hipotekama da vodi potpunu evidenciju. Registar hipotekarnih pokrića je baza podataka u koju se moraju upisati svi prihvaćeni objekti za ulaganje pozajmljenih sredstava.

Registar hipotekarnih pokrića se istovremeno vodi u elektronskom i papirnom formatu. Rok za unos primljenih podataka je 24 sata od prijema i obrade. Pristup informacijama iz ovog registra imaju kontrolni državni organi (Centralna banka Rusije), kreditne organizacije u čijem se bilansu nalazi ovaj kolateral, investitori i vlasnici sertifikata i obveznica.

U registar hipotekarnih pokrića potrebno je unijeti sljedeće podatke:

• punu adresu lokacije nekretnine;
• njegovu procijenjenu katastarsku i tržišnu likvidnu vrijednost;
• obezbjeđivanje kolateralnih obaveza;
• rok važenja zaključenog ugovora o hipotekarnom kreditu;
• vrste osiguranja koje se primjenjuju na ovu imovinu;
• potencijalna profitna marža na godišnjoj osnovi;
• napomena o privlačenju pozajmljenih sredstava za refinansiranje kredita;
• preostali dio podliježe restrukturiranju privlačenjem investicionih paketa.

Sve ove informacije moraju biti dostavljene vlasnicima hartija od vrijednosti zaštićenih hipotekom na njihov pismeni zahtjev. Sve informacije o gubitku kolaterala, zamjeni, povećanju ili smanjenju njegove tržišne likvidne vrijednosti moraju se odmah unijeti u registar.

Oblici ovjere prava

Prilikom izdavanja hipotekarne obveznice koristi se poseban oblik potvrde prava njenog nosioca. Kao osiguranje mogu se izdati papirni i elektronski apoeni sa naznakom kolateralnog pokrića i obaveza.

Glavni oblik osiguranja prava vlasnika vrijednosnog papira je njegovo uključivanje u državni registar. Ovaj registar vode vladine agencije. Čak i ako se papirna ili elektronska verzija obveznice ili certifikata izgubi, investitor može kontaktirati Centralnu banku Rusije sa zahtjevom da povrati svoja zakonska prava. Nakon toga će biti izdat identifikacioni dokument. Ovaj sertifikat omogućava primanje kamata i dividendi. Pomoću njega možete naručiti i izdavanje duplikata sa apoenima prethodno izdatih obveznica i certifikata.

Kamata i osiguranje za njegovu isplatu

Nakon izdavanja hipotekarnih hartija od vrijednosti i njihovog plasiranja na finansijsko tržište, hipotekarni agent je dužan da izvrši plaćanje kamata. visina rentabilnosti se utvrđuje unapred u dogovoru sa finansijskom organizacijom koja je hipotekarni poverilac nekretnine. Zatim, prilikom privlačenja investicija pravnih i fizičkih lica, ugovorom se navodi datum plaćanja obračunate kamate i iznos profitabilnosti. tokom čitavog perioda prikupljanja investicionih sredstava za izdavanje hipotekarnih hartija od vrednosti nije dozvoljeno smanjenje navedenog procenta prinosa.

Isplate se ne mogu vršiti manje od jednom godišnje. Drugačije može biti predviđeno uslovima ugovora. Ali plaćanje kamata manje od jednom u dvanaest mjeseci nije dozvoljeno zakonom o hipotekarnim hartijama od vrijednosti.

Osiguranje zagarantovane isplate vlasnicima obveznica i certifikata vrši se putem hipotekarnog pokrića. Svaka banka ima odobreni kapital. Ukoliko se ove rezerve smanje, Centralna banka pokreće postupak oduzimanja dozvole i ukidanja kreditne institucije. Nesmanjivost stanja sopstvene imovine je garancija sposobnosti da ispuni sve obaveze banke po finansijskim obavezama prema investitorima.

Izdavanje (emisija) hipotekarnih hartija od vrijednosti

Izdavanje ili puštanje u opticaj hipotekarnih vrijednosnih papira striktno je regulirano važećom verzijom Saveznog zakona. Već u fazi formiranja početnog paketa prijedloga za potencijalne investitore postavljaju se prilično strogi zahtjevi.

Posebno treba obratiti pažnju na sljedeće parametre:

• prije izdavanja hipotekarnih obveznica potrebno je sastaviti registar koji sadrži sve osnovne podatke o kolateralnoj nekretnini;
• obim emisije je ograničen na 80% likvidne tržišne vrijednosti kolaterala uključenih u registar;
• hipotekarna imovina i sopstvena imovina banke se prihvataju kao kolateral;
• Nakon prodaje cjelokupnog paketa investicionog prijedloga, registar se zatvara i u njemu se vrše izmjene samo u slučaju zamjene nekretnine ili promjene njene vrijednosti.

Prilikom izdavanja obveznice ili hipotekarnog certifikata, najvažnije informacije su navedene u njegovoj nominalnoj vrijednosti:

1. rok važenja ovog obezbeđenja (obično je ograničen na period hipotekarnog kredita pod kojim je primljena kolateralna nekretnina);
2. puni naziv pravnog lica ili prezime, ime i patronimiju fizičkog lica, imaoca hartije od vrijednosti;
3. nominalna vrijednost i pokriće hipoteke;
4. iznos kamate akumulirane i isplaćene imaocu godišnje.
5. takođe, prilikom izdavanja, propisuju se svi uslovi obezbeđenja i dodatne finansijske garancije investitoru.

Prilikom izdavanja hipotekarnih hartija od vrijednosti, prednost pri njihovom plasmanu se daje jednokratnom otkupu ukupne nominalne vrijednosti. Stoga takvi investicioni paketi najčešće padaju u ruke investicijskih fondova i drugih fondova.

Zahtjevi hipotekarnog pokrića

Federalni zakon o hipotekarnim hartijama od vrijednosti nameće povećano pokriće ili zahtjeve za kolateralom. Konkretno, najveći dio pokrića ne može sadržavati objekte sa niskom tržišnom likvidnošću.

Iz tog razloga sve banke sastavljaju svoje zahtjeve za kredite za nekretnine. To je zbog činjenice da stanovi koji se nalaze, na primjer, u oronulom stambenom fondu, nemaju tržišnu likvidnost i ne mogu biti uključeni u registar hipotekarnih pokrića. Shodno tome, neće biti moguće privući investiciona sredstva od trećih investitora na osnovu izdatog hipotekarnog kredita.

Zahtjevi uključuju troškove. Mora biti manji od 80% nominalne vrijednosti izdatih obveznica i certifikata. Ostatak vrijednosti kolaterala banka mora nadoknaditi iz sopstvenih rezervi.

Ako se izgubi karakteristika potrošača, svaka imovina upisana u registar za izdavanje hipotekarnih hartija od vrijednosti mora se zamijeniti sličnom po likvidnoj tržišnoj vrijednosti. Ova klauzula primorava banke da postupe u slučaju da klijent prijevremeno otplati hipoteku.

U takvoj situaciji kolateral mora biti izbrisan iz registra hipotekarnih obveznica u roku od 30 dana. Nakon toga, činjenica raskida ugovora o zalozi se registruje u registarskoj komori i podaci se unose u elektronsku bazu podataka. Do tada bi se u registar hipotekarnih pokrića trebala pojaviti još jedna imovina, koja bi pokrila nastali manjak po svojoj likvidnoj tržišnoj vrijednosti.

Drugi slučaj je nastanak osiguranog slučaja. ako se, na primjer, sruši zidna konstrukcija zgrade i imovina bude uništena, onda osiguravajuće društvo isplaćuje banci puni iznos nanesene štete. U takvoj situaciji nastaje praznina u registru hipotekarnih pokrića.

Promet hipotekarnih obveznica i certifikata

Postojeći promet hipotekarnih certifikata i obveznica podrazumijeva njihovu otplatu, oduzimanje imovinske prirode, prodaju i druge načine prodaje, uključujući i u slučaju stečaja emitenta.

Dakle, u skladu sa Federalnim zakonom o hartijama od vrijednosti zaštićenim hipotekom, one su vlasništvo onih vlasnika koji su označeni po nominalnoj vrijednosti i upisani u državni registar hartija od vrijednosti. Shodno tome, vlasnici hipotekarnih obveznica imaju pravo:

• povući svoju finansijsku imovinu prije roka otkupom vrijednosnog papira;
• naknadnom preprodajom obveznice trećoj strani, ali samo uz pomoć hipotekarnog agenta;
• zahtijevaju prijevremeno ispunjenje obaveza u slučaju stečaja emitenta.

Hipotekarni listovi i obveznice mogu se oduzeti u korist oštećenih radi nadoknade pričinjene imovinske štete. To se obično radi na zahtjev službe izvršitelja prilikom prilaganja kopije sudskog naloga, rješenja o izvršenju i drugih pravnih oblika dokumenata.

Prijevremena otplata izdatih hipotekarnih obveznica i certifikata moguća je kako na zahtjev emitenta tako i na zahtjev imaoca hartije od vrijednosti. Ako se otkriju značajne nepravilnosti u radu finansijske institucije ili specijalizovane hipotekarne organizacije, prevremenu otplatu hipotekarnih hartija od vrednosti može pokrenuti Centralna banka Rusije. Osnov za prijevremeni prestanak hipotekarnog osiguranja može biti značajna promjena u strukturnom dijelu registra hipotekarnog pokrića.

Glavne tačke Federalnog zakona o hipotekarnim vrijednosnim papirima pogledajte u priloženom videu, gdje stručni pravnik govori o svim mogućim poteškoćama njegove implementacije u praksi za potencijalne investitore:

U okviru nadležnosti Saveznog zakona “O hipotekarnim hartijama od vrijednosti” od 11. novembra 2003. br. 152-FZ

1. Obveznica osigurana hipotekom– obveznica, ispunjenje obaveza po kojoj je obezbeđeno u celini ili delimično hipotekarnim obezbeđenjem.

Pokriće hipoteke – potraživanja obezbeđena hipotekom za povraćaj glavnice duga ili za plaćanje kamate po ugovorima o kreditu i kreditu, uklj. overen hipotekama.

Potvrde o učešću hipoteke

Gotovina u ruskoj valuti ili stranoj valuti.

Državne centralne banke

Nekretnine u slučajevima predviđenim zakonom

Plaćanje kamate se mora izvršiti najmanje jednom godišnje. Ovo su kuponske obveznice. Ove obveznice se mogu emitovati kreditne organizacije I hipotekarni agenti(- specijalizovana komercijalna organizacija koja ispunjava utvrđene uslove i čija je isključiva delatnost sticanje potraživanja po kreditima i sticanje hipoteka). Emituju se samo u obliku dokumentarnih hartija od vrednosti ili registrovanih bezdokumentarnih hartija od vrednosti.

2. Potvrda o učešću hipoteke– registrovane hartije od vrednosti tržišta akcija bez dokumenata, koje potvrđuju udeo njegovog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem; kao i pravo da se zahtijeva pravilno upravljanje povjerenjem hipotekarnog pokrića, pravo na primanje novca. Sr kao prihod od ove Centralne banke. To nije emisiona Centralna banka.

Vlasnici snose rizik neizvršenja obaveza po kojima je hipoteka pokrivena.

3. Hipoteka– u skladu sa ugovorom o hipoteci, hipotekarni poverilac (banka) ima pravo da dobije namirenje svojih potraživanja prema dužniku iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti druge strane.

Korištena literatura na ovu temu:

1. Građanski zakonik Ruske Federacije

2. Federalni zakon “O tržištu hartija od vrijednosti” od 22. aprila 1996. br. 39-FZ

3. Federalni zakon “O DD” od 26. decembra 1995. br. 208-FZ

4. Federalni zakon “O hipotekarnim hartijama od vrijednosti” od 11. novembra 2003. br. 152-FZ

5. “O mjenicama i mjenicama” od 11. marta 1997. br. 48-FZ

6. Galanov V A. Tržište vrijednosnih papira. M: Infra-M, 2010

6. Geneza ruske berze: udžbenik. priručnik za studente koji studiraju na smjeru 080100.62 Ekonomija / E.S. Vasiliev, T.G. Volkova, R.A. Galijahmetov - Iževsk: Izdavačka kuća IzhSTU, 2012

7. Kilyachkov AA, Chaldaeva L A. Tržište hartija od vrijednosti i berzansko poslovanje. M.: Jurajt, 2010.

Tema 8. Finansijske institucije

Realizaciju investicione potražnje i ponude sprovode finansijski posrednici koji imaju široke mogućnosti da služe investicionim i finansijskim potrebama privrednih subjekata. Takvi posrednici se zovu - finansijske i kreditne institucije (FCI).

FKI - To su organizacije koje mobilišu investicione resurse domaćinstava i proizvodnog sektora, sa njihovim naknadnim ulaganjem na finansijska tržišta u vidu investicionog ili brodskog kapitala.

Vrste FCI-a:

Komercijalne banke

Osiguravajuća društva

NPF (nedržavni penzioni fondovi) + PFR (Penzijski fond Rusije)

Investicione kompanije

Investicioni fondovi.

Berze

Kreditne unije.

Zalagaonice

Posebna grupa među FCI su Iinstitucije za kolektivno ulaganje.

Kolektivnim ulaganjem na finansijskom tržištu, sredstva uložena od strane velikog broja investitora kombinuju se u jedinstveni fond (fond) pod upravljanjem profesionalnog menadžera za njihovo naknadno ulaganje kako bi se ostvario prihod od ulaganja.

Oblici kolektivnog ulaganja po pravilu imaju sljedeće karakteristike:

Sredstva se prikupljaju plasiranjem hartija od vrijednosti ili sklapanjem ugovora;

Osnovna delatnost je ulaganje prikupljenih sredstava u hartije od vrednosti i drugu imovinu dozvoljenu zakonom;

Glavni dio prihoda od ulaganja ostvaruje se u obliku prihoda od vrijednosnih papira i transakcija sa finansijskom imovinom;

Raspodjela prihoda od ulaganja među učesnicima u kolektivnoj investicionoj šemi u obliku dividendi, kamata i drugih plaćanja.

Kolektivno ulaganje ima niz prednosti:

mogućnost profesionalnog upravljanja;

diverzifikacija (raznolikost lokacija ulaganja u cilju smanjenja rizika ulaganja);

smanjenje troškova povezanih sa ulaganjem;

pristup stranim finansijskim tržištima;

zaštita prava investitora

korišćenje povoljnog poreskog režima.

Vrste kolektivnog ulaganja u svjetskoj praksi:

1. Korporativno ulaganje (obrasci se kreiraju u obliku akcionarskih društava, učesnici fonda su akcionari. Društvo za upravljanje radi u njihovom interesu) - SAD, Luksemburg

2. Trust (fondovi se stvaraju na osnovu ugovora između povjerenika i vlasnika ili povjerenika fonda) – Australija, Južna Afrika, Novi Zeland, SAD

3. Ugovor (imovina fonda pripada društvu za upravljanje) – Njemačka, Italija, Švicarska, Japan.

Kolektivni investitori u Ruskoj Federaciji uključuju::

Investicioni fondovi kojima upravljaju društva za upravljanje

Zajednički fondovi - fondovi za uzajamna ulaganja;

AIF - akcionarski investicioni fondovi;

Nedržavni penzioni fondovi (NPF);

Kreditne potrošačke zadruge građana.

Investicioni fond- imovinski kompleks u vlasništvu akcionarskog društva, ili u zajedničkom vlasništvu fizičkih ili pravnih lica, čiju upotrebu i raspolaganje vrši društvo za upravljanje isključivo u interesu osnivača fonda (akcionara, dioničari). [Savezni zakon „O investicionim fondovima“]

AIF- Ovo je OJSC čija je isključiva delatnost ulaganje imovine u hartije od vrednosti i druge objekte predviđene zakonom. (nekretnine, plemeniti metali, rizična ulaganja, itd.)

Nema pravo obavljanja drugih vrsta aktivnosti osim investicija. Ima licencu. Akcionari mogu biti fizička lica. i pravni osobe osim specijalnog depozitara, registratora, procjenitelja i revizora koji služe AIF-u. Imovina AIF-a se dijeli na: imovinu namijenjenu ulaganju (investiciona sredstva) i imovinu namijenjenu za podršku djelatnosti organa fonda. Sredstva AIF-a (investiciona sredstva) društvo za upravljanje prenosi na povjereničko upravljanje. Dionice AIF-a moraju biti samo obične dionice i moraju biti plaćene u cijelosti prilikom plasmana, i to samo u gotovini. Dividende se isplaćuju na osnovu rezultata finansijske godine, ako postoji dobit AIF-a, odnosno ako je iznos neto imovine na kraju godine veći od iznosa neto imovine na početku godine.

uzajamni fond Riječ je o zasebnom imovinskom kompleksu koji se sastoji od imovine koju je na povjereničko upravljanje prenijelo društvo za upravljanje, osnivači povjereničkog upravljanja (akcionari), uz uslov spajanja ove imovine i imovine primljene u postupku povjerenja. Udio u vlasništvu ove nekretnine ovjeren je vrijednosnim papirom - dijeliti.

Investicioni udio - registrovani vrijednosni papir kojim se potvrđuje udio njegovog vlasnika u vlasništvu nad imovinom koja čini zajednički investicioni fond. Akcija daje sljedeća prava dioničaru:

Pravo da se od društva za upravljanje zahtijeva pravilno upravljanje zajedničkim fondom;

Pravo na novčanu naknadu po raskidu ugovora o povereničkom upravljanju uzajamnim fondovima sa svim akcionarima;

Pravo kupovine ili prodaje akcija od društva za upravljanje koje upravlja zajedničkim fondom ili od njegovih zastupnika.

Svaka akcija ovjerava istu akciju i daje ista prava, dok nije vrijednosna vrijednost emisije ili bezknjižna vrijednosna papira. Prava na dionice uzimaju u obzir specijalizovani depozitar ili nosilac registra. Zajednički fond nije pravno lice, dakle ne postoji porez na dohodak niti drugi porezi za pravna lica, postoji samo porez na dohodak građana! Procijenjena vrijednost investicione jedinice utvrđuje se tako što se NAV (neto vrijednost imovine), izračunata na dan ne prije dana prijema zahtjeva, podijeli sa brojem investicionih jedinica zajedničkog fonda.

NAV = Imovina - obaveze zajedničkog fonda.

Procijenjena cijena dionice = NAV/broj dionica.

Stvarna cijena dionice (kupovina) = Cijena poravnanja + premija (max 1,5%)

Stvarna cijena dionice (prodaja) = procijenjena cijena - popust (max 3%)

Prihod = (Stvarna prodajna cijena - Stvarna nabavna cijena)

Dohodak (ako postoji) podliježe porezu na dohodak fizičkih lica.

Vrste zajedničkih fondova.

1. U zavisnosti od načina podnošenja zahteva za kupovinu/prodaju akcija, sredstva se dele na:

otvoren

zatvoreno

interval

IN otvoreni zajednički fondovi Akcionar ima pravo svakog radnog dana da zahteva da društvo za upravljanje prihvati zahtev za prodaju ili kupovinu udela.

IN intervalni investicijski fondovi takvo pravo postoji samo u utvrđenim periodima, a najmanje jednom godišnje.

U zatvorenim zajedničkim fondovima akcionar nema takvo pravo.

Kupovina akcija se vrši na početku, a prodaja na kraju perioda važenja zajedničkog fonda. Zatvoreni zajednički fond ima rok važenja od 3 do 15 godina.

2. U zavisnosti od načina plasiranja investicijskih fondova, investicijski fondovi su:

Zajednički fond akcija

Zajednički fond obveznica

Zajednički investicioni fond

Zajednički fond tržišta novca

Zajednički fond za direktna ulaganja

Zajednički fond za rizična ulaganja

Uzajamne fondove

Zajednički fond za iznajmljivanje

Zajednički fond za nekretnine

Hipotekarni zajednički fond

Indeksni zajednički fond

Kreditni uzajamni fond

Zajednički fond robnog tržišta

Hedge - uzajamni fond

Društvo za upravljanje (MC) koje upravlja imovinom zajedničkog fonda nema pravo da:

otuđiti imovinu zajedničkog fonda bez naknade;

nema pravo kupovine dionica AIF-a i imovine zajedničkih fondova pod povjereničkim upravljanjem;

nema pravo sticanja za zajednički fond imovine u vlasništvu ovog društva za upravljanje;

Nema pravo kupovine vrijednosnih papira izdatih od strane posebnog depozitara, registratora, procjenitelja ili revizora zajedničkih fondova;

Nema pravo korištenja imovine u vlasništvu zajedničkog fonda za osiguranje ispunjenja vlastitih obaveza!!

Nedržavni penzioni fondovi (NPF)- ovo je poseban organizaciono-pravni oblik neprofitne organizacije socijalnog osiguranja, čija je isključiva vrsta djelatnosti nedržavno penziono osiguranje učesnika fonda na osnovu ugovora o nedržavnom penzionom obezbjeđenju stanovništva sa fondom investitora u korist učesnika fonda, kao i sprovođenje obaveznog penzijskog osiguranja u sklopu upravljanja fondovskim fondom delom radne penzije.

Vrste aktivnosti NPF-a su:

Aktivnosti nedržavnog (dobrovoljnog) penzijskog obezbjeđivanja učesnika u skladu sa ugovorima o nedržavnom penzionom osiguranju;

Djelatnost osiguravača za obavezno penzijsko osiguranje u skladu sa ugovorima o školovanju za obavezno osiguranje;

Osnovna djelatnost NPF-a je nedržavno penziono osiguranje. Ova aktivnost uključuje sljedeće:

Akumulacija penzijskih doprinosa učesnika

Plasman i organizacija plasmana penzijskih rezervi

Obračun penzionih obaveza u fondovima

Dodjela i isplata nedržavnih penzija učesnicima fonda

Djelatnost fonda kao osiguravatelja obavezno penzijsko osiguranje uključuje:

Akumulacija penzione štednje (fundirani dio radne penzije)

Organizacija ulaganja sredstava investicionih štednih sredstava

Obračun penzijske štednje osiguranika

Dodjela i isplata fondovskog dijela radne penzije osiguranicima

Subjekti

PFR (Penzijski fond Rusije)

investitori

učesnika

osiguranici

osiguranih lica

specijalista. depozitar

Učesnici odnosi na nedržavnom penzionom osiguranju i obaveznom penzijskom osiguranju su:

• kreditne organizacije

  druge organizacije uključene u proces stavljanja sredstava u penzijske rezerve

Terminologija koju koristi NPF:

Investitor- fizičko ili pravno lice koje je ugovorno lice i uplaćuje penzijske doprinose Fondu PIO.

Osiguranik - fizičko ili pravno lice koje je dužno da uplati doprinose za osiguranje za finansiranje fondovskog dijela radne penzije u korist osiguranika.

Učesnik- pojedinac kome se isplaćuju ili se vrše isplate nedržavnih penzija.

Osigurano lice- fizičko lice koje je zaključilo ugovor o obaveznom penzijskom osiguranju.

penzione rezerve- sredstva za ispunjavanje obaveza NPF prema učesnicima.

Penzijska štednja- sredstva za ispunjavanje obaveza prema osiguranim licima.

Credit Union je potrošačka zadruga građana koju su osnovali građani koji su se dobrovoljno udružili radi zadovoljenja potreba za međusobnom novčanom pomoći.

Zadruge se mogu osnivati ​​na osnovu: zajednice stanovanja, radne djelatnosti, stručne pripadnosti ili bilo koje druge zajednice građana. Broj članova ne može biti manji od 15 i ne veći od 2000 ljudi.

Glavni principi djelovanja kreditnih zadruga su:

dobrovoljni ulazak;

sloboda izlaska;

jednakost prava i dužnosti svih njenih članova;

lično učešće članova u upravljanju kreditnom unijom;

Imovina kreditne zadruge (zadruge) formira se od udjela svojih članova, prihoda od finansijskih aktivnosti koje obavljaju kreditne unije, kao i od sponzorskih priloga i dobrotvornih donacija. Imovina pripada zadruzi na pravu svojine.

Dionički ulozi su sredstva koja se prenose članovima kreditne unije u vlasništvo kreditne unije za obavljanje njenih aktivnosti.

Lična ušteđevina članova potrošačke zadruge, koju ona privlači, nije njeno vlasništvo i nije opterećena ispunjavanjem njenih obaveza.

Lična štednja su sredstva koja član zadruge prenosi na zadrugu na osnovu ugovora za korišćenje u skladu sa ciljevima kreditne zadruge građana.

Fond uzajamne finansijske pomoći - sredstva koja koristi kreditna zadruga i formirana su iz sopstvenih sredstava zadruge i lične štednje njenih članova.

Sredstva kreditne zadruge dijele se na:

1. Fond za uzajamnu finansijsku pomoć

2. Sredstva neophodna za obavljanje djelatnosti kao pravno lice.

Fond uzajamne finansijske pomoći koristi se za davanje kredita zadrugarima. Privremeno slobodno stanje fonda uzajamne finansijske pomoći (ne više od polovine fonda) može se koristiti isključivo za sticanje državnih i opštinskih hartija od vrednosti, kao i za njihovo čuvanje na bankovnim depozitnim računima.

izdaju kredite građanima koji nisu članovi kreditne unije;

Izdavanje kredita pravnim licima;

Postupite kao jemac za obaveze svojih ili trećih lica

Uplatiti imovinu u odobreni kapital trećih lica;

Kupujte dionice i vrijednosne papire

Ne možete obavljati transakcije na finansijskim tržištima koristeći ova sredstva.

Izdajte vlastite vrijednosne papire.

Prijenos sredstava sa zadruge na njene članove ozvaničen je ugovorom o zajmu, ugovor se sastavlja u pisanoj formi. Zadruga svojim članovima može pružiti sljedeće usluge:

konsalting;

zaključuje ugovore o osiguranju u ime i za račun svojih klijenata, ali u skladu sa svojim Statutom.

Članovi potrošačke zadruge imaju pravo:

koristiti sve usluge koje pruža zadruga

učestvuje u upravljanju zadrugom

prebaciti ličnu štednju u zadrugu

dobiti kredite

dobijaju informacije o aktivnostima zadruge

po prestanku članstva u zadruzi dobijaju novčanu vrijednost dijela imovine zadruge.

Organi kreditne potrošačke zadruge građana su:

Skupština zadruge, odbor zadruge, revizijska komisija zadruge, direktor.

Kreditna organizacija- pravno lice koje radi ostvarivanja dobiti kao osnovnog cilja svojih aktivnosti, na osnovu posebne dozvole (licence) Centralne banke Ruske Federacije (Banke Rusije), ima pravo da obavlja bankarski poslovi predviđeni zakonom..

Banka- kreditna institucija koja ima ekskluzivno pravo da obavlja ukupno sljedeće bankarske poslove:

Privlačenje sredstava od fizičkih i pravnih lica u depozite,

Plaćanje ovih sredstava u svoje ime i o svom trošku po uslovima otplate, uplate, hitnosti,

Otvaranje i vođenje bankovnih računa za fizička i pravna lica.

Bankarske operacije uključuju:

1) privlačenje sredstava fizičkih i pravnih lica na depozite (po viđenju i na određeni period);

2) plasiranje prikupljenih sredstava u svoje ime i o svom trošku;

3) otvaranje i vođenje bankovnih računa za fizička i pravna lica;

4) vršenje prenosa sredstava u ime fizičkih i pravnih lica, uključujući korespondentske banke, preko njihovih bankovnih računa;

5) naplata sredstava, računa, platnih i obračunskih isprava i gotovinskih usluga za fizička i pravna lica;

6) kupovina i prodaja deviza u gotovom i bezgotovinskom obliku;

7) privlačenje depozita i plasman plemenitih metala;

8) izdavanje bankarskih garancija;

9) vršenje transfera novca bez otvaranja bankovnih računa, uključujući elektronski novac (osim poštanskih transfera).

Kreditna institucija pored navedenih bankarskih poslova ima pravo da obavlja sljedeće transakcije:

1) izdavanje garancija za treća lica kojima se obezbjeđuje ispunjenje obaveza u novčanom obliku;

2) sticanje prava da se od trećih lica zahteva ispunjenje obaveza u novčanom obliku;

3) povereničko upravljanje sredstvima i drugom imovinom na osnovu ugovora sa fizičkim i pravnim licima;

4) obavljanje poslova sa plemenitim metalima i dragim kamenjem u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije;

5) davanje u zakup fizičkim i pravnim licima posebnih prostorija ili sefova koji se u njima nalaze za čuvanje dokumenata i dragocenosti;

6) poslovi lizinga;

7) pružanje konsultantskih i informacionih usluga.

Kreditna institucija ima pravo obavljati druge transakcije u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Sve bankarske operacije i druge transakcije obavljaju se u rubljama, a ako postoji odgovarajuća dozvola Banke Rusije, u stranoj valuti. Pravila za obavljanje bankarskih poslova, uključujući pravila za njihovu materijalnu i tehničku podršku, utvrđuje Banka Rusije u skladu sa saveznim zakonima.

Kreditna organizacija zabranjeno bavi se proizvodnjom, trgovinom i poslovima osiguranja.

Sve bankarske operacije mogu se podijeliti na aktivne i pasivne. Primjeri aktivnih i pasivnih operacija dati su u tabeli.

Aktivne operacije

Pasivne operacije

1. Kreditiranje fizičkih lica 2. Krediti pravnim licima 3. Hipotekarni kredit (zalog nekretnina) 4. Poslovi lizinga - kredit u obliku pokretne imovine koja se njime obezbjeđuje. 5. Faktoring poslovi - otkup zakonskih obaveza. Osobe 6. Transakcije računa: Obračun računa - otkup u svrhu otplate Naplata - operacija otplate računa u ime klijenta Prihvatanje - dogovor da postanete platilac na računima klijenata Mjenični kredit - kredit u obliku mjenice Kredit osiguran mjenicama 7. Ulaganje u hartije od vrijednosti i odobreni kapital drugih pravnih lica. 8. Valutne transakcije 9. Operacije sa plemenitim metalima 10. Obavezna rezerva kod Centralne banke i Agencije za osiguranje depozita

1. Izdavanje dionica 2. Izdavanje obveznica 3. Izdavanje računa i bankovnih potvrda 4. Depozitni poslovi 5. Obračun i gotovinske usluge (otvaranje tekućih računa za pravna lica) 6. Međubankarski krediti 7. Kreiranje obaveznih bankarskih rezervi

Karakteristike aktivnosti investicione banke- je njihov fokus na privlačenje dugoročnog kapitala i njegovo obezbjeđivanje kroz dugoročno kreditiranje, sticanje hartija od vrijednosti i učešće u osnivačkim aktivnostima drugih pravnih lica.

Hipotekarne banke primati i plasirati sredstva na osnovu dugoročnog kredita osigurana nekretninama. Karakteristika prikupljanja sredstava u takvoj banci je pitanje hipotekarne hartije od vrijednosti- hipotekarnim obveznicama i hipotekarnim potvrdama o učešću.

Trust Banks- specijalizirati se za implementaciju upravljanja povjerenjem na osnovu odgovarajuće licence.

Reference