Formirati ugovor o ulaganju za izgradnju postrojenja. Ugovor o ulaganju. Obavezne klauzule ugovora o poslovnom ulaganju

Ugovor o ulaganju u izgradnju je ugovor zaključen između dvije ili više strana i ima za cilj izvođenje izgradnje zajedničkim naporima uz pomoć ulaganja. Ulaganja su gotovina ili hartije od vrijednosti, kao i druga imovina, uključujući imovinska prava koja imaju novčani ekvivalent, a koja se ulažu u građevinske projekte radi ostvarivanja novčane dobiti ili drugog krajnjeg rezultata. Ulaganja u novozapočetu izgradnju, uključujući izradu projektne dokumentacije, su kapitalna ulaganja.

Strane u takvom sporazumu:

Pravno lice koje se zove kupac ili programer je jedna strana.
Pravno lice, pojedinac, grupa pojedinaca ili razna državna udruženja pod nazivom investitor je druga strana u ugovoru.

Prilikom sklapanja ugovora investitor preuzima odgovornost za usaglašavanje projektne dokumentacije i dobijanje odobrenja od nadležnih organa za izgradnju, kao i za izgradnju kuće o trošku uključenih ili o svom trošku. Investitor stječe sva prava na nekretnini koja je izgrađena i navedena u ugovoru nakon njenog konačnog puštanja u rad. Ugovorom se takođe moraju navesti tačni uslovi i postupak prenosa nekretnine sa investitora na investitora.

Ono što ne bi trebalo da bude u investicionom ugovoru je terminologija iz ugovora o izgradnji, čak i ako investitor kombinuje funkcije izvođača, odnosno, sam je angažovan na izgradnji objekta. U suprotnom, poreski organi će smatrati ugovor o ulaganju ugovorom, a iznosi primljeni od investitora će se smatrati avansnim uplatama koje podležu oporezivanju prema drugoj šemi.

Dakle, možemo reći da ugovor o ulaganju može sadržavati sljedeće informacije:

predmet ugovora - građevinski projekat sa najtačnijim karakteristikama;
postupak prenosa sredstava od investitora i prenosa završenog objekta u vlasništvo;
uslovi izgradnje i prenosa stambene nekretnine - predmet ugovora.

Pravni osnov ugovora o ulaganju

Federalni zakon od 25. februara 1999. br. 39-FZ “O investicionim aktivnostima u Ruskoj Federaciji...” (sa izmjenama i dopunama od 22. avgusta 2004.);
Zakon RSFSR-a br. 1488-1 od 26. juna 1991. „O investicionim aktivnostima u RSFSR-u” (sa izmenama i dopunama od 10. januara 2003. godine), važeći u smislu normi koje nisu u suprotnosti sa zahtevima novijeg zakonodavnog akta br. 39-FZ.
Dio 1 i dio 2 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Prema važećem zakonodavstvu, investitori imaju sljedeća prava:

Raspolagati, koristiti i posjedovati objekt ulaganja, kao i prenijeti prava na ovaj objekt na treća lica, bez kršenja važećeg zakonodavstva.
Obavljanje investicionih aktivnosti, odabir objekata kapitalnih ulaganja i sklapanje odgovarajućih ugovora.
Ostvarite svoja druga prava u skladu sa zaključenim ugovorom ili državnim ugovorom.

Kupci su opterećeni obavezama za koje moraju samostalno ili uz angažovanje izvođača da organizuju izgradnju investicionog projekta.

Nepoštivanje zahtjeva saveznih akata dovodi do krivičnog gonjenja u skladu sa važećim ruskim zakonodavstvom, uključujući krivičnu odgovornost.

Primjer ugovora o ulaganju u izgradnju možete pogledati klikom na sljedeći link Ugovor o ulaganju.

Ugovor o ulaganju u korist trećeg lica

Prema takvom ugovoru u korist trećih lica, kupac (ili developer) je dužan da izgrađeni stan na nekretnini prenese na samog investitora, već na treću stranu, što može, ali i ne mora biti jasno navedeno u ugovoru o ulaganju. . Navedeno treće lice ima puno pravo da se odrekne svih prava iz ugovora o ulaganju u korist investitora.

Ako treća strana izrazi želju da ostvari svoja prava iz ugovora (pravo na dobivanje određenog udjela u projektu u izgradnji), tada druge dvije strane nemaju pravo mijenjati bilo što u ugovoru o ulaganju bez saglasnosti navedeno treće lice.

Centralni element u ugovoru koji uključuje treću stranu je investitor. U slučaju nepropisnog ispunjavanja svojih obaveza za finansiranje projekta, investitor ne može prenijeti traženi udio na treće lice.

U praksi takve ugovore zaključuju ili roditelji u korist svoje djece, ili poslodavci u korist svojih zaposlenih. U suštini, treća strana je krajnji primalac usluge, a investitor je dužan da prati poštovanje svih uslova ugovora o ulaganju.

Državna registracija prava svojine

Ugovor o ulaganju ne odnosi se na transakcije sa nekretninama, već se uređuju odnosi oko upisa i prenosa prava svojine na imovini koja u trenutku ovog prenosa još nije bila predmet vlasništva. Stoga nije potrebno registrovati ugovor o ulaganju u Jedinstveni državni registar. Smatra se zaključenim kada su sve strane saglasne sa svim uslovima ugovora i nemaju potraživanja.

Državna registracija se ne vrši u odnosu na cjelokupni ugovor, već samo u odnosu na imovinska prava ili prava potraživanja investitora sadržana u njemu.

Državna registracija prava potraživanja daje investitoru sljedeće garancije i privilegije:

Zahtjev za upis iste nekretnine bit će pojednostavljen;
U slučaju prenosa prava između investitora, isključuje naknadnu odgovornost između njih;
Garantuje zaštitu imovine od mogućeg nepoštenog odnosa investitora i isključuje mogućnost sklapanja sličnog ugovora za istu nekretninu;
Zahvaljujući pregledu dokumenata kupaca koji se vrši prilikom državne registracije, isključena je mogućnost njihovog pravno neispravnog izvršenja.

Nakon završenog postupka registracije prava potraživanja, na ugovor se stavlja poseban pečat, a nakon upisa vlasništva izdaje se potvrda o potrebi da strane ispune svoje ugovorne obaveze.

Rizici prilikom sklapanja ugovora o ulaganju

Regulatorni okvir investicionih ugovora je prilično škrt i ne sadrži strogo regulirane zahtjeve i okvire. Stoga je u praksi nemoguće napraviti jedinstveni ugovor o ulaganju u građevinarstvo – uzorak je moguć samo u dijelovima koji su isti za sve ugovorne dokumente. Time se stvara određeni prostor za djelovanje prevaranta ili nesavjesnih osoba.

Rizik 1. Kupac ga pokušava uvjeriti da potpiše ugovor o ulaganju koji je pripremio, a koji ne sadrži jasno određene rokove ili u kojem nije navedena njegova odgovornost. Ukoliko investitor pristane na takve uslove, onda je rizik od pretvaranja objekta u dugotrajnu ili nedovršenu gradnju izuzetno visok, a odgovornost kupca minimalna. Savjesni kupci ne dozvoljavaju sklapanje ugovora u ovoj formi. Osim toga, morate imati na umu da se ugovori za one objekte za koje su kupci dobili građevinske dozvole nakon 01.04.2005. smatraju nezakonitim.

Rizik 2. Sadržaj ugovora i njegovi uslovi su u potpunosti uredni i odgovaraju investitoru. Potpisuje se ugovor, prenose investicije i to je to. Naručilac ne radi na projektu i općenito takvo pravno lice više ne postoji. Kako bi se izbjegla takva situacija, prije sklapanja ugovora o ulaganju potrebno je pažljivo provjeriti svu vlasničku i drugu dokumentaciju kupca.

Rizik 3. Lanci. Prilikom sklapanja ugovora o ulaganju „preko trećih lica“ biće izuzetno teško postići pozitivan rezultat za investitora u slučaju povrede njegovih prava. U nekim slučajevima, lanci mogu ličiti na finansijske piramide.

Sličnosti i razlike između ugovora o ulaganju i ugovora o udjelu u kapitalu

Drugi oblik građanskopravnih odnosa sličan ugovoru o ulaganju je ugovor o zajedničkoj izgradnji. Ovi oblici se ponekad brkaju jedni s drugima, pa objasnimo koje sličnosti i razlike postoje između njih:

Obje vrste ugovora se sklapaju u jednostavnom pisanom obliku, ali ugovor o zajedničkoj izgradnji podliježe obaveznoj državnoj registraciji i tek nakon iste stupa na snagu.
Plaćanje po ugovoru o zajedničkoj izgradnji moguće je samo u gotovini, za razliku od ugovora o ulaganju.
Prema ugovoru o vlasničkom učešću, druga ugovorna strana može biti samo pravno lice-programer koji neposredno izvodi izgradnju nekretnine i ima pravo na zemljištu. Prilikom ulaganja pojam druge ugovorne strane je prilično nejasan, sklapanje ugovora je moguće čak i između samih investitora.
Odgovornost kupca određena je samo odredbama ugovora o ulaganju, dok su obaveze kupca u vlasničkom učešću strogo regulisane saveznim zakonodavstvom, koje čak propisuje uslove predaje predmeta akcionaru i garantuje pokriće kvaliteta. objekta. Sličnosti - u oba slučaja, kupci su odgovorni za korištenje prikupljenih sredstava.
Odgovornosti akcionara ili investitora su gotovo identične, prenos prava pod određenim uslovima moguć je prema obe vrste ugovora.
Osiguranje obaveza po ugovoru o ulaganju nije obavezan uslov, ali po ugovoru o kapitalu jeste.

Prioritetnu vrstu ugovora određuju strane u zavisnosti od konkretnih uslova izgradnje.

Ono što je najvažnije, svi građani moraju zapamtiti da u svijetu poslovanja ne postoje transakcije bez rizika. A kako biste povećali sopstvenu sigurnost i sigurnost svoje ušteđevine, sklapanje svih vrsta ugovora treba da se vrši pod kontrolom nezavisnih pravnika i tek nakon konsultacija sa njima.

kod lica koje postupa po osnovu, u daljem tekstu " Investitor", s jedne strane, iu licu koje postupa po osnovu, u daljem tekstu " Klijent-programer", s druge strane, u daljem tekstu "Stranke", sklopile su ovaj sporazum, u daljem tekstu " Sporazum“, o sljedećem:

1. TERMINI I DEFINICIJE

1.1. Investicije– sopstvena, pozajmljena i/ili privučena sredstva, hartije od vrednosti, druga imovina koju Investitor uloži radi ostvarivanja dobiti.Ulaganja su, u skladu sa ovim ugovorom, sredstva ciljanog finansiranja (stav 10. podtačka 14. tačka 1.). član 251 Poreskog zakona Ruske Federacije).

1.2. Investiciona aktivnost – ulaganje i izvođenje praktičnih radnji u cilju ostvarivanja profita i realizacije projekta.

1.3. Projekt– potrebnu projektnu dokumentaciju izrađenu u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i standardima (normama i pravilima) odobrenim u skladu sa utvrđenom procedurom, kao i opis organizacijskih i tehničkih mjera za stvaranje investicionog objekta korištenjem investicija u vidu rada.

1.4. Rezultat investicione aktivnosti (objekat)– stvara se kulturni centar na adresi: __________________, čija će se izgradnja odvijati u skladu sa Projektom.

1.5. Izvođači radova– fizička i pravna lica koja izvode projektovanje i građevinske radove po ugovorima o građenju zaključenim sa naručiocem-izvođačem.

1.6. Radi– cjelokupni obim praktičnog rada na izgradnji rezultata investicione aktivnosti, koji će izvršiti Naručilac-programer u skladu sa uslovima ovog Ugovora.

1.7. Zemljište– parcela ukupne površine ______ m2. m, k.br.____, koji se nalazi na adresi: ________________, dat u zakup naručiocu-izvođaču radi stvaranja rezultata investicione aktivnosti na osnovu ______________ za period izrade inicijalnih dozvola, projektne dokumentacije i izgradnje rezultat investicije aktivnost.

1.8. Projektna dokumentacija– početne dozvole, tehnička dokumentacija, tehnički uslovi i pasoši za materijale, opremu, konstrukcije i komponente, predračuni, kao i druga dokumentacija koja nije direktno navedena, a neophodna za obavljanje poslova i tehničkog rada rezultata investicione aktivnosti.

1.9. Ukupna površina rezultata investicionih aktivnosti– zbir površina (korisne, zajedničke namjene, inženjerske) svih etaža (uključujući tehničke, podrumske i potkrovlje), mjereno duž unutrašnjih površina zidova i ugrađenih i pratećih prostorija.

2. PREDMET UGOVORA

2.1. Prema ovom Ugovoru, Naručilac-Izvođač se obavezuje da će izvršiti radove i preduzeti sve potrebne radnje za realizaciju Projekta za stvaranje Rezultata investicione aktivnosti (objekta) na zemljišnoj parceli, a Investitor se obavezuje da će prenijeti sredstva Naručiocu-Izvođaču u iznos utvrđen ovim Ugovorom za implementaciju projekta i plaćanje naknade Kupcu-Programeru. Po završetku investicionog projekta, Kupac-Programer prenosi rezultat investicionih aktivnosti Investitoru.

2.2. Investicije dobijene od Investitora će se koristiti za stvaranje rezultata investicionih aktivnosti, obavljanje svih potrebnih poslova i drugih radnji potrebnih za realizaciju projekta, te praćenje realizacije radova.

2.3. Ovaj sporazum sadrži elemente različitih sporazuma predviđenih Građanskim zakonikom Ruske Federacije (mješoviti sporazum). Pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije o ugovorima o izgradnji primjenjuju se na odnose Strana u vezi sa izvođenjem radova od strane Kupca-Programera prema ovom Ugovoru, osim ako ovim Ugovorom nije drugačije određeno. Pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije o ugovorima o posredovanju i ugovorima o proviziji primjenjuju se na odnose Strana u vezi sa obavljanjem pravnih i drugih radnji od strane Kupca-Programera prema uputama koje daje Investitor u ovom Ugovoru, osim ako nije drugačije određeno. ovim Ugovorom. U ovom slučaju, Kupac-programer djeluje u svoje ime, ali o trošku Investitora.

3. POSTUPAK NAMJENJA IZMEĐU STRANA

3.1. Iznos ulaganja prema ovom Ugovoru je rubalja.

3.2. Investicije se usmjeravaju na realizaciju Projekta u vremenskom okviru utvrđenom Planom finansiranja, koji je sastavni dio ovog Ugovora, prenosom sredstava na obračunski račun Kupca-Programera naveden u Odjeljku 11. ovog Ugovora.

3.3. Investicije koje Investitor obezbijedi za realizaciju Projekta Strane smatraju ciljanim finansijskim sredstvima namijenjenim isključivo za realizaciju Projekta.

3.4. Iznos ulaganja utvrđen tačkom 3.1 ovog Ugovora može se povećati u sljedećim slučajevima: .

3.5. Povećanje veličine ulaganja vrši se na osnovu dodatnog sporazuma uz ovaj Ugovor, koji potpisuju strane.

3.6. Za obavljanje poslova od strane Kupca-Programera i ispunjavanje uputstava iz ovog Ugovora, Investitor plaća Kupcu-Prograđivaču naknadu u iznosu od rubalja.

3.7. Naknada utvrđena tačkom 3.6 ovog Ugovora isplaćuje se u skladu sa Planom isplate naknada, koji je sastavni dio ovog Ugovora, prenosom iznosa naknade na račun za poravnanje Kupca-Programera naveden u Odjeljku 11. ovog Ugovora.

4. PRAVA I OBAVEZE STRANA

4.1. Investitor je dužan:

4.1.1. Obezbediti finansiranje po ovom Ugovoru u celosti i na način utvrđen ovim Ugovorom, kao i platiti naknadu Kupcu-Programeru u iznosu, na način i pod uslovima utvrđenim ovim Ugovorom.

4.1.2. U roku od jednog dana nakon potpisivanja ovog Ugovora, prenijeti Kupcu-Izvođaču Projekat koji je odobrio Investitor, koji se sastoji od: .

4.1.3. Po potrebi učestvuje u koordinaciji sa nadležnim državnim organima, davanju i prijemu dozvola i druge dokumentacije potrebne za obavljanje poslova u skladu sa Ugovorom.

4.1.4. Imenovati predstavnike za učešće u radu komisije za prijem završenog građevinskog projekta.

4.1.5. Prihvatite objekat od Kupca-Programera prema ovom Ugovoru potpisivanjem potvrde o prihvatanju.

4.1.6. Od trenutka prihvatanja objekta, snosite teret njegovog održavanja, uključujući rizik od nesrećne smrti, kao i druge odgovornosti predviđene važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

4.1.7. Propisno ispunjavajte svoje ostale obaveze predviđene ovim Ugovorom.

4.2. Investitor ima pravo:

4.2.1. Pratiti usklađenost obima i kvaliteta radova koje izvodi Izvođač radi stvaranja rezultata investicione aktivnosti. Prilikom praćenja toka radova Investitor ili njegovo ovlašteno lice mora se kretati po gradilištu u pratnji ovlaštenog predstavnika Naručioca-Izvođača, uz striktno poštovanje sigurnosnih propisa.

4.2.2. Provjeravajte u svakom trenutku napredak i kvalitet radova, usklađenost upotrijebljenih materijala, bez ometanja operativnih i ekonomskih aktivnosti drugih subjekata investicijske djelatnosti.

4.2.3. Uz saglasnost Kupca-Programera, prenijeti svoja prava i obaveze iz ovog Ugovora na treću stranu, pod uslovom da ona prihvati dužnosti, uslove i obaveze iz ovog Ugovora. Djelomičan i/ili potpuni prijenos prava i obaveza ozvaničen je odgovarajućim ugovorom.

4.3. Korisnik-programer je dužan:

4.3.1. Koristeći ulaganja Investitora, osigurati realizaciju Projekta, uključujući:

osigurati pripremu gradilišta;
organizuje izvođenje radova od strane Izvođača, obezbjeđuje proces izgradnje materijalom i opremom;
obezbijediti pravilno izvođenje potrebnih građevinskih i instalacionih radova od strane uključenih Izvođača;
upravljati izgradnjom, pratiti njen napredak u strogom skladu sa Projektom i uslovima ovog Ugovora, u skladu sa SNiP-om, tehničkim propisima i drugim pravilima za građevinsko-montažne radove;
vrši plaćanje rada Izvođača i plaćanje ostalih potrebnih radova i usluga;
koordinira poslove projektovanja, izgradnje i montaže, specijalizovanih i drugih organizacija.

Za završetak projekta, naručilac-programer je dužan osigurati da Izvođači izvode sljedeće vrste radova:

građevinski radovi (opšti građevinski radovi ispod oznake “0”, opšti građevinski radovi iznad oznake “0”);
Završni radovi;
uređenje internih komunikacionih mreža: grijanje, ventilacija, kontrolna jedinica, vodoinstalaterski radovi ispod oznake „0“, vodoinstalaterski radovi iznad oznake „0“, napajanje;
postavljanje vanjskih komunikacijskih mreža: mreže grijanja, mreže za snabdijevanje hladnom i toplom vodom;
uređenje prilaznih puteva objektu, uređenje teritorije.

4.3.2. Omogućiti Investitoru pristup gradilištu radi praćenja usklađenosti obima i kvaliteta radova izvedenih od strane Izvođača, u pratnji predstavnika Naručioca-Izvođača. Blagovremeno obavijestiti Investitora o nastanku okolnosti koje su van kontrole Kupca-Programera koje onemogućavaju Kupca-Programera da pravilno (kvalitetno i blagovremeno) ispuni svoje obaveze iz ovog Ugovora.

4.3.3. Osigurati da je objekat pušten u rad i predat komisiji za prijem.

4.3.4. Nakon puštanja objekta u funkciju, predati ga Investitoru prema prijemnom listu.

4.3.5. Prilikom prenosa rezultata investicione aktivnosti obezbijediti da se, na zahtjev upravno-tehničke inspekcije i drugih ovlaštenih organizacija, otklone nedostaci i nedostaci navedeni u izvještaju o nedostacima.

4.3.6. Obezbijediti Investitoru potrebnu dokumentaciju (kopije) koja je dostupna Kupcu-Programeru za državnu registraciju vlasništva nad rezultatom investicione aktivnosti.

4.3.7. Obavljati investicione aktivnosti u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, ispunjavati zahtjeve koje nameću državni organi i lokalne samouprave koji nisu u suprotnosti sa normama zakonodavstva Ruske Federacije.

4.3.8. Vrši kontrolu postupka i obima ulaganja Investitora u skladu sa uslovima ovog Ugovora. Sredstva dobijena od Investitora koristiti za njihovu namjenu.

4.3.9. Osigurati da se Investitoru dostavlja izvještaj o realizaciji ovog Ugovora na tromjesečnoj osnovi, najkasnije do datuma narednog mjeseca nakon izvještajnog kvartala.

4.3.10. Ispunjava druge dužnosti koje su mu dodijeljene ovim Ugovorom.

4.4. Kupac-programer ima pravo:

4.4.1. Zahtevati od Investitora da ispuni svoje obaveze iz ovog Ugovora.

4.4.2. Odrediti, u skladu sa ovim Ugovorom i projektom, obim i specifične oblasti korišćenja investicija.

4.4.3. Angažirajte Izvođače za izvođenje radova.

4.4.4. Osigurati kontrolu nad usklađenošću obima i kvaliteta obavljenog posla.

4.4.5. Uz saglasnost Investitora, prenijeti svoja prava i obaveze iz ovog Ugovora na treća lica.

5. ROKOVI REALIZACIJE PROJEKTA I POSTUPAK PRENOŠENJA REZULTATA INVESTICIONE AKTIVNOSTI (OBJEKTA) INVESTITORU

5.1. Trajanje Projekta se računa i računa se od datuma prenosa od strane Investitora na Kupca-Izrađivača Projekta (tačka 4.1.2 ovog Ugovora). Ukoliko je potrebno, Strane mogu produžiti ovaj period na osnovu dodatnog sporazuma uz ovaj Ugovor koji potpisuju Strane. Termini izvođenja pojedinih vrsta radova na izgradnji Objekta, rokovi završetka pojedinih faza po ovom Ugovoru utvrđuju se Planom radova.

5.2. Po završetku Projekta i kada je objekat spreman za prenos, Naručilac-Programer šalje odgovarajuće obavještenje Investitoru. Prenos rezultata investicione aktivnosti (objekta) na Investitora se vrši prema aktu o prijemu i prenosu objekta. Akt potpisuju obje strane ili njihovi ovlašteni predstavnici i potvrđuje da su strane ispunile svoje obaveze iz ovog Ugovora i da strane nemaju međusobna potraživanja imovinske ili neimovinske prirode.

5.3. Vlasništvo nad objektom ozvaničava Investitor samostalno nakon prenosa rezultata investicione aktivnosti na njega.

5.4. Nakon prenosa imovine na Investitora, Strane će preduzeti sve potrebne mjere za formalizaciju prava Investitora na zemljištu.

5.5. Dokaz o kvalitetu rezultata investicione aktivnosti prenešenog na Investitora, njegovoj usklađenosti sa građevinskim i tehničkim normama i pravilima, Projekta je potpisivanje od strane prijemne komisije Potvrde o prihvatanju završenog građevinskog rezultata investicione aktivnosti u funkciju.

5.6. Prilikom prihvatanja rezultata investicione aktivnosti, Investitor je dužan da se izjasni o svim nedostacima koji se mogu utvrditi uobičajenim načinom prijema. Garantni rok po ovom Ugovoru je od momenta prijema objekta u rad u skladu sa zakonom (tačka 5.5 ovog Ugovora).

5.7. Ako se nedostaci otkriju u roku utvrđenom u tački 5.6 ovog Ugovora, Investitor ima pravo kontaktirati Kupca-Programera sa zahtjevom da ih otkloni. Otklanjanje nedostataka se vrši u roku od prijema pismenog zahtjeva Investitora.

6. ODGOVORNOST STRANA I POSTUPAK ZA RJEŠAVANJE SPOROVA

6.1. Strane su odgovorne za neispunjavanje ili nepravilno ispunjenje svojih obaveza prema ovom Ugovoru u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

6.2. Ukoliko Investitor prekrši rokove za izvršenje ulaganja po ovom Ugovoru utvrđene Planom finansiranja, Kupac-Programer ima pravo da produži rok za izvršenje svojih obaveza srazmerno periodu kašnjenja u ispunjavanju svojih obaveza od strane Investitora.

6.3. Rizik od posledica oštećenja ili uništenja rezultata investicione aktivnosti prelazi sa Kupca-programera na Investitora nakon potpisivanja potvrde o prihvatanju objekta po ovom Ugovoru (tačka 5.2. ovog Ugovora).

6.4. Strane će nastojati da sve sporove i nesuglasice rješavaju vansudskim putem.

6.5. Ako Strane ne postignu sporazum, spor se upućuje sudu u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

6.6. Kako bi osigurao ispunjenje svojih obaveza, kupac-programer osigurava Investitoru...

6.7. Naručilac-programer je odgovoran za neusklađenost objekta sa Projektom, građevinskim propisima i propisima, uključujući i one utvrđene nakon prihvatanja objekta, tokom garantnog roka.

6.8. U slučaju neispunjavanja ili nepravilnog ispunjenja od strane Kupca-Programera svojih obaveza iz ovog Ugovora, Investitor ima pravo da podnese zahtjev Kupcu-Prograđivaču.

7. PRIVATNOST

7.1. Sve informacije o finansijskoj situaciji Strana i uslovima ovog Ugovora, kao i ugovorima sa trećim stranama uključenim u implementaciju Projekta, smatraju se povjerljivim i ne podliježu otkrivanju. Drugi uslovi povjerljivosti mogu se uspostaviti na zahtjev bilo koje od Strana.

8. OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI (VIŠA SILA)

8.1. Strane se oslobađaju odgovornosti za djelimično ili potpuno neispunjenje obaveza iz ovog Ugovora ako je to neizvršenje posljedica okolnosti više sile (više sile), tj. vanredne i nepremostive okolnosti u datim uslovima, a posebno poplave, zemljotresi, druge prirodne nepogode ili bilo koje druge prirodne pojave, epidemije, teroristički akti, vojne operacije, kao i promjene važećeg zakonodavstva, donošenje propisa lokalnih vlasti koji onemogućavaju ispunjenje svojih obaveza od strane Strana. Uredni dokazi o postojanju gore navedenih okolnosti više sile i njihovom trajanju biće potvrde izdate od strane nadležnih organa.

8.2. U slučaju izmjena zakonskih i podzakonskih akata koje pogoršavaju položaj Strana u odnosu na njihovo stanje na dan zaključenja ovog Ugovora i dovode do dodatnih troškova vremena i novca, ugovoreni rokovi za završetak posla se proporcionalno povećavaju. do ovog puta. Uslovi i troškovi Ugovora u ovom slučaju navedeni su u dodatnom ugovoru.

8.3. Period za ispunjenje obaveza iz ovog Ugovora raste srazmjerno vremenu u kojem su takve okolnosti i njihove posljedice postojale.

8.4. Ukoliko, zbog okolnosti navedenih u tački 8.1 ovog Ugovora, kašnjenje u ispunjavanju obaveza iz ovog Ugovora bude veće od , bilo koja od Strana ima pravo da odbije neispunjeni dio Ugovora. U ovom slučaju, nijedna Strana nema pravo zahtijevati naknadu za gubitke.

9. VAŽENJE I IZMENA (RASKID) UGOVORA

9.1. Ovaj Ugovor stupa na snagu danom potpisivanja od strane Strana i prestaje da važi nakon što Strane ispune sve obaveze po njemu i završe međusobna poravnanja između Strana.

9.2. Uslovi ovog Ugovora mogu se mijenjati dogovorom Strana. Sve izmjene, dopune i dogovori ovog Ugovora sastavni su dio ovog Ugovora ako su napravljene u pisanoj formi i potpisane od strane Strana.

9.3. Ovaj Ugovor može biti raskinut sporazumom Strana, podložno sporazumu o međusobnim poravnanjima u trenutku raskida, kao iu drugim slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.

9.4. U slučaju konzervacije objekta nezavršene izgradnje, Strane će produžiti važenje ovog Ugovora ili utvrditi uslove za njegov raskid.

10. ZAVRŠNE ODREDBE

10.1. Ovaj Ugovor je sastavljen u tri primjerka jednake pravne snage, po jedan za svaku Stranu i jedan za organ koji vrši upis prava na nepokretnostima.

10.2. Obavještenja, obavještenja ili druge poruke predviđene ovim Ugovorom koje su relevantne za odnose Strana moraju se dostaviti lično ili ih Strane moraju poslati jedna drugoj preporučenim pismom ili telegramima sa povratnicom koja se traži na adresama navedenim u ovom Ugovoru kao pravne i poštanske adrese Strana.

10.3. Upis vlasništva nad objektom nije obuhvaćen predmetom ovog Ugovora.

10.4. U slučaju promjene broja telefona, mjesta registracije, poštanske adrese ili drugih podataka, Strane su dužne odmah jedna drugoj obavijestiti o ovim promjenama na gore propisan način. Sve informacije i korespondencija poslate na broj telefona i adresu navedene u ovom Ugovoru smatraju se primljenim od strane koja je promijenila adresu i broj telefona, a nije o tome obavijestila, što snosi rizike svih štetnih posljedica.

10.5. Istovremeno sa potpisivanjem Ugovora, Strane imenuju svoje ovlaštene predstavnike po Ugovoru, određujući njihovu nadležnost, i o tome se međusobno obavještavaju.

10.6. Nakon zaključenja ovog Ugovora, svi prethodni sporazumi između Strana - i pismeni i usmeni - smatraju se da su izgubili na snazi.

10.7. U svemu ostalom što nije predviđeno ovim Ugovorom, Strane se rukovode važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

11. PRAVNE ADRESE I BANSKI PODACI STRANAKA

Investitor

Klijent-programer Pravni adresa: Poštanska adresa: INN: KPP: Banka: Gotovina/račun: Dopisnik/račun: BIC:

12. POTPISI STRANA

Investitor________________

Klijent-programer _________________

Moskva "___" _________201_.

Otvoreno akcionarsko društvo "__________________________", (skraćeni naziv OJSC - "_______"), u daljem tekstu "KUPAC-PROGRAMAC", koje zastupa generalni direktor _______________, postupajući na osnovu Povelje, s jedne strane i _____________________________, __________ godina rođenja, PIB - __________, pasoš ________________, izdat _________, Odeljenje unutrašnjih poslova _____________, u daljem tekstu „INVESTITOR“, sa druge strane, zajednički nazvani „Stranke“, su ušle u ovu investiciju sporazum (u daljem tekstu "Ugovor") kako slijedi:

1. TERMINI I DEFINICIJE
1.1. Ulaganja - sopstvena, pozajmljena i/ili privučena sredstva, hartije od vrednosti i druga imovina koju Investitor ulaže radi ostvarivanja dobiti. U skladu sa ovim sporazumom, investicije su sredstva ciljanog finansiranja (stav 10, podstav 14, stav 1, član 251 Poreskog zakona Ruske Federacije).
1.2. Investiciona djelatnost - ulaganje i izvođenje praktičnih radnji u cilju ostvarivanja profita i realizacije projekta.
1.3. Projekat - potrebna projektna dokumentacija izrađena u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i propisno odobrenim standardima (normama i pravilima), kao i opis organizacijskih i tehničkih mjera za stvaranje investicionog objekta korištenjem ulaganja u obliku rada .
1.4. Rezultat investicione aktivnosti je izgradnja tržnog centra na adresi: __________________, čija će izgradnja biti izvedena u skladu sa projektom.
1.5. Izvođači radova su fizička i pravna lica koja izvode projektovanje i građevinske radove po ugovorima o građenju zaključenim sa Naručicom-Izvođačem.
1.6. Rad - cjelokupni obim praktičnog rada na izgradnji rezultata investicione aktivnosti, koji će izvršiti Kupac-Programer u skladu sa uslovima ovog ugovora.
1.7. Zemljište - parcela ukupne površine ______ kvadratnih metara. m, katastarski N ____, koji se nalazi na adresi: ________________, dat u zakup naručiocu-izvođaču radi stvaranja rezultata investicione aktivnosti na osnovu ______________ (navesti detalje administrativnog dokumenta) za period izrade inicijalne dozvole, projektnu dokumentaciju i konstrukciju rezultat investicione aktivnosti.
1.8. Projektna dokumentacija - inicijalne dozvole, tehnička dokumentacija, tehnički uslovi i pasoši za materijale, opremu, konstrukcije i komponente, predračuni, kao i druga dokumentacija koja nije direktno pomenuta, ali je neophodna za obavljanje poslova i tehničko funkcionisanje rezultata investicione aktivnosti .
1.9. Ukupna površina rezultata investicione aktivnosti je zbir površina (korisne, zajedničke, inženjerske namjene) svih etaža (uključujući tehničke, podrumske i potkrovlje), mjereno unutrašnjim površinama zidova i ugrađenih i spojene prostorije.

2. PREDMET UGOVORA
2.1. Prema ovom ugovoru, Investitor prenosi Klijentu sredstva u iznosu utvrđenom ovim ugovorom za realizaciju projekta stvaranja rezultata investicione aktivnosti na zemljišnoj parceli.
Po završetku investicionog projekta, puštanja objekta u rad, njegove državne registracije i pod uslovom da Investitor ispuni svoje obaveze investiranja, Kupac-Programer prenosi Investitoru rezultat investicionih aktivnosti prema __________ ugovoru (zamjena, donacija ili drugi transakcija o otuđenju ove imovine).
2.2. Investicije dobijene od Investitora će se koristiti za stvaranje rezultata investicionih aktivnosti, obavljanje svih potrebnih poslova i drugih radnji potrebnih za realizaciju projekta, te praćenje realizacije radova.

3. POSTUPAK NAMJENJA IZMEĐU STRANA
3.1. Preliminarni iznos ulaganja prema ovom investicionom ugovoru određuju Strane u iznosu od ___________________ rubalja.
3.2. Investitor šalje investitoru kupcu-programeru u dijelovima. Konkretan iznos i rok za prenos sljedećeg iznosa Strane se dogovaraju u ______________.
3.3. Investicije koje Investitor obezbijedi za realizaciju projekta Strane smatraju ciljanim finansijskim sredstvima namijenjenim isključivo za realizaciju projekta.
3.4. Za ispunjenje svojih obaveza (usluga) po ovom ugovoru od strane Kupca-Programera, Investitor, pored ulaganja navedenih u ovom odeljku, mesečno pre _______ dana u mesecu prenosi Klijentu-Prograđivaču sredstva u iznosu od _________________ rubalja, uključujući PDV - ____% - __________ rubalja. Plaćanje za usluge koje pruža Kupac-programer uključen je u procijenjeni trošak rezultata investicijske aktivnosti.

4. PRAVA I OBAVEZE STRANA
4.1. Investitor je dužan:
4.1.1. Osigurati finansiranje prema ovom ugovoru u cijelosti i na način utvrđen ovim ugovorom, uključujući plaćanje usluga Kupca-Programera.
4.1.2. U roku od _______ - dana nakon potpisivanja ovog investicionog ugovora, prenijeti Kupcu-Izvođaču projekat koji je odobrio Investitor, koji se sastoji od: ____________________________.
4.1.3. Po potrebi učestvuje u koordinaciji sa nadležnim državnim organima, davanju saglasnosti i prijemu dozvola i druge dokumentacije neophodne za izvođenje radova u skladu sa ugovorom o ulaganju.
4.1.4. Imenovati predstavnike za rad državne komisije za prijem završenog građevinskog rezultata investicione delatnosti.
4.1.5. Sa svoje strane prihvatite rezultat investicione aktivnosti po ovom ugovoru potpisivanjem potvrde o prihvatanju.
4.1.6. Od trenutka prijenosa rezultata investicijske aktivnosti, preuzimate teret njegovog održavanja, uključujući rizik od nesrećne smrti, kao i snosite druge odgovornosti predviđene važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
4.1.7. Uredno ispunjavajte svoje ostale obaveze predviđene ugovorom o ulaganju.
4.2. Investitor ima pravo:
4.2.1. Pratiti usklađenost obima i kvaliteta radova koje izvodi Izvođač radi stvaranja rezultata investicionih aktivnosti.
Prilikom praćenja toka radova Investitor ili njegovo ovlašteno lice mora se kretati po gradilištu u pratnji ovlaštenog predstavnika Naručioca-Izvođača, uz striktno poštovanje sigurnosnih propisa.
4.2.2. Provjeravajte u svakom trenutku napredak i kvalitet radova, usklađenost upotrijebljenih materijala, bez ometanja operativnih i ekonomskih aktivnosti drugih subjekata investicijske djelatnosti.
4.2.3. Uz saglasnost Kupca-Programera, prenijeti svoja prava i obaveze iz ovog ugovora na treću stranu, pod uslovom da ona prihvati dužnosti, uslove i obaveze iz ovog ugovora. Djelomičan i/ili potpuni prijenos prava i obaveza
4.3. Kupac-programer je dužan:
4.3.1. Koristeći ulaganja Investitora osigurati realizaciju projekta, uključujući:
- obezbijedi pripremu gradilišta;
- organizuje izvođenje radova od strane Izvođača, obezbjeđuje izgradnju materijalom i opremom;
- obezbijediti pravilno izvođenje od strane izvođača potrebnih građevinskih i instalaterskih radova;

itd…

Cijeli uzorak ugovora o ulaganju u izgradnju nalazi se u priloženom fajlu.

1. TERMINI I DEFINICIJE

1.2. Investiciona aktivnost – ulaganje i izvođenje praktičnih radnji u cilju ostvarivanja profita i realizacije projekta.

1.4. Rezultat investicione aktivnosti (objekat)– stvara se kulturni centar na adresi: __________________, čija će se izgradnja odvijati u skladu sa Projektom.

1.5. Izvođači radova– fizička i pravna lica koja izvode projektovanje i građevinske radove po ugovorima o građenju zaključenim sa naručiocem-izvođačem.

1.6. Radi– cjelokupni obim praktičnog rada na izgradnji rezultata investicione aktivnosti, koji će izvršiti Naručilac-programer u skladu sa uslovima ovog Ugovora.

2. PREDMET UGOVORA

3. POSTUPAK NAMJENJA IZMEĐU STRANA

3.1. Iznos ulaganja prema ovom Ugovoru je rubalja.

3.3. Investicije koje Investitor obezbijedi za realizaciju Projekta Strane smatraju ciljanim finansijskim sredstvima namijenjenim isključivo za realizaciju Projekta.

3.4. Iznos ulaganja utvrđen tačkom 3.1 ovog Ugovora može se povećati u sljedećim slučajevima: .

3.5. Povećanje veličine ulaganja vrši se na osnovu dodatnog sporazuma uz ovaj Ugovor, koji potpisuju strane.

3.6. Za obavljanje poslova od strane Kupca-Programera i ispunjavanje uputstava iz ovog Ugovora, Investitor plaća Kupcu-Prograđivaču naknadu u iznosu od rubalja.

4. PRAVA I OBAVEZE STRANA

4.1. Investitor je dužan:

4.1.1. Obezbediti finansiranje po ovom Ugovoru u celosti i na način utvrđen ovim Ugovorom, kao i platiti naknadu Kupcu-Programeru u iznosu, na način i pod uslovima utvrđenim ovim Ugovorom.

4.1.2. U roku od jednog dana nakon potpisivanja ovog Ugovora, prenijeti Kupcu-Izvođaču Projekat koji je odobrio Investitor, koji se sastoji od: .

4.1.3. Po potrebi učestvuje u koordinaciji sa nadležnim državnim organima, davanju i prijemu dozvola i druge dokumentacije potrebne za obavljanje poslova u skladu sa Ugovorom.

4.1.4. Imenovati predstavnike za učešće u radu komisije za prijem završenog građevinskog projekta.

4.1.5. Prihvatite objekat od Kupca-Programera prema ovom Ugovoru potpisivanjem potvrde o prihvatanju.

4.1.6. Od trenutka prihvatanja objekta, snosite teret njegovog održavanja, uključujući rizik od nesrećne smrti, kao i druge odgovornosti predviđene važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

4.1.7. Propisno ispunjavajte svoje ostale obaveze predviđene ovim Ugovorom.

4.2. Investitor ima pravo:

4.3. Korisnik-programer je dužan:

4.3.1. Koristeći ulaganja Investitora, osigurati realizaciju Projekta, uključujući:

osigurati pripremu gradilišta;
organizuje izvođenje radova od strane Izvođača, obezbjeđuje proces izgradnje materijalom i opremom;
obezbijediti pravilno izvođenje potrebnih građevinskih i instalacionih radova od strane uključenih Izvođača;
upravljati izgradnjom, pratiti njen napredak u strogom skladu sa Projektom i uslovima ovog Ugovora, u skladu sa SNiP-om, tehničkim propisima i drugim pravilima za građevinsko-montažne radove;
vrši plaćanje rada Izvođača i plaćanje ostalih potrebnih radova i usluga;
koordinira poslove projektovanja, izgradnje i montaže, specijalizovanih i drugih organizacija.

Za završetak projekta, naručilac-programer je dužan osigurati da Izvođači izvode sljedeće vrste radova:

građevinski radovi (opšti građevinski radovi ispod oznake “0”, opšti građevinski radovi iznad oznake “0”);
Završni radovi;
uređenje internih komunikacionih mreža: grijanje, ventilacija, kontrolna jedinica, vodoinstalaterski radovi ispod oznake „0“, vodoinstalaterski radovi iznad oznake „0“, napajanje;
postavljanje vanjskih komunikacijskih mreža: mreže grijanja, mreže za snabdijevanje hladnom i toplom vodom;
uređenje prilaznih puteva objektu, uređenje teritorije.

4.3.3. Osigurati da je objekat pušten u rad i predat komisiji za prijem.

4.3.4. Nakon puštanja objekta u funkciju, predati ga Investitoru prema prijemnom listu.

4.3.6. Obezbijediti Investitoru potrebnu dokumentaciju (kopije) koja je dostupna Kupcu-Programeru za državnu registraciju vlasništva nad rezultatom investicione aktivnosti.

4.3.8. Vrši kontrolu postupka i obima ulaganja Investitora u skladu sa uslovima ovog Ugovora. Sredstva dobijena od Investitora koristiti za njihovu namjenu.

4.3.9. Osigurati da se Investitoru dostavlja izvještaj o realizaciji ovog Ugovora na tromjesečnoj osnovi, najkasnije do datuma narednog mjeseca nakon izvještajnog kvartala.

4.3.10. Ispunjava druge dužnosti koje su mu dodijeljene ovim Ugovorom.

4.4. Kupac-programer ima pravo:

4.4.1. Zahtevati od Investitora da ispuni svoje obaveze iz ovog Ugovora.

4.4.2. Odrediti, u skladu sa ovim Ugovorom i projektom, obim i specifične oblasti korišćenja investicija.

4.4.3. Angažirajte Izvođače za izvođenje radova.

4.4.4. Osigurati kontrolu nad usklađenošću obima i kvaliteta obavljenog posla.

4.4.5. Uz saglasnost Investitora, prenijeti svoja prava i obaveze iz ovog Ugovora na treća lica.

5. ROKOVI REALIZACIJE PROJEKTA I POSTUPAK PRENOŠENJA REZULTATA INVESTICIONE AKTIVNOSTI (OBJEKTA) INVESTITORU

5.3. Vlasništvo nad objektom ozvaničava Investitor samostalno nakon prenosa rezultata investicione aktivnosti na njega.

5.4. Nakon prenosa imovine na Investitora, Strane će preduzeti sve potrebne mjere za formalizaciju prava Investitora na zemljištu.

6. ODGOVORNOST STRANA I POSTUPAK ZA RJEŠAVANJE SPOROVA

6.1. Strane su odgovorne za neispunjavanje ili nepravilno ispunjenje svojih obaveza prema ovom Ugovoru u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

6.4. Strane će nastojati da sve sporove i nesuglasice rješavaju vansudskim putem.

6.5. Ako Strane ne postignu sporazum, spor se upućuje sudu u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

6.6. Kako bi osigurao ispunjenje svojih obaveza, kupac-programer osigurava Investitoru...

6.7. Naručilac-programer je odgovoran za neusklađenost objekta sa Projektom, građevinskim propisima i propisima, uključujući i one utvrđene nakon prihvatanja objekta, tokom garantnog roka.

6.8. U slučaju neispunjavanja ili nepravilnog ispunjenja od strane Kupca-Programera svojih obaveza iz ovog Ugovora, Investitor ima pravo da podnese zahtjev Kupcu-Prograđivaču.

7. PRIVATNOST

8. OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI (VIŠA SILA)

8.3. Period za ispunjenje obaveza iz ovog Ugovora raste srazmjerno vremenu u kojem su takve okolnosti i njihove posljedice postojale.

9. VAŽENJE I IZMENA (RASKID) UGOVORA

9.1. Ovaj Ugovor stupa na snagu danom potpisivanja od strane Strana i prestaje da važi nakon što Strane ispune sve obaveze po njemu i završe međusobna poravnanja između Strana.

9.2. Uslovi ovog Ugovora mogu se mijenjati dogovorom Strana. Sve izmjene, dopune i dogovori ovog Ugovora sastavni su dio ovog Ugovora ako su napravljene u pisanoj formi i potpisane od strane Strana.

9.3. Ovaj Ugovor može biti raskinut sporazumom Strana, podložno sporazumu o međusobnim poravnanjima u trenutku raskida, kao iu drugim slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije.

9.4. U slučaju konzervacije objekta nezavršene izgradnje, Strane će produžiti važenje ovog Ugovora ili utvrditi uslove za njegov raskid.

10. ZAVRŠNE ODREDBE

10.1. Ovaj Ugovor je sastavljen u tri primjerka jednake pravne snage, po jedan za svaku Stranu i jedan za organ koji vrši upis prava na nepokretnostima.

10.3. Upis vlasništva nad objektom nije obuhvaćen predmetom ovog Ugovora.

10.5. Istovremeno sa potpisivanjem Ugovora, Strane imenuju svoje ovlaštene predstavnike po Ugovoru, određujući njihovu nadležnost, i o tome se međusobno obavještavaju.

10.6. Nakon zaključenja ovog Ugovora, svi prethodni sporazumi između Strana - i pismeni i usmeni - smatraju se da su izgubili na snazi.

10.7. U svemu ostalom što nije predviđeno ovim Ugovorom, Strane se rukovode važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

11. PRAVNE ADRESE I BANSKI PODACI STRANAKA

Investitor

Klijent-programer Pravni adresa: Poštanska adresa: INN: KPP: Banka: Gotovina/račun: Dopisnik/račun: BIC:

12. POTPISI STRANA

Investitor________________

Klijent-programer _________________

Napominjemo da su ugovorni ugovor sastavili i provjerili advokati i da je primjeran; može se mijenjati uzimajući u obzir specifične uslove transakcije. Administracija web stranice nije odgovorna za valjanost ovog ugovora, kao ni za njegovu usklađenost sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije.

E. Dirkova, Generalni direktor POSLOVNOG KNJIGOVODSTVA DOO

Kompanija je sklopila ugovor o ulaganju u kojem djeluje kao kupac-programer. Da bi razumio posebnosti računovodstva transakcija prema takvom ugovoru, računovođa mora poznavati njegovu pravnu stranu. A za to morate proniknuti u pravne i proizvodne nijanse...

Neophodan uslov za novogradnju je dostupnost parcele. Iz tog razloga, „ključna figura“ u građevinskoj djelatnosti je lice koje ima pravo na zemljišnu parcelu namijenjenu ovoj namjeni. U Zakonu o uređenju grada takva osoba se naziva graditeljem. Investitor je taj koji dobija dozvolu od vlasti ili lokalne samouprave za izgradnju i puštanje objekta u funkciju (članovi 51. i 55. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Šta je investicioni ugovor

Osoba koja finansira novogradnju zove se investitor. Ovaj termin je otkriven u Federalnom zakonu od 25. februara 1999. br. 39-FZ “O investicionim aktivnostima u Ruskoj Federaciji koje se sprovode u obliku kapitalnih ulaganja” (u daljem tekstu Zakon br. 39-FZ).

Izvođenje građevinskog projekta izvodi generalni izvođač. Odnosi između navedenih učesnika u procesu izgradnje formiraju se na ugovornoj osnovi. Istovremeno, ugovor o građenju regulisan je stavom 3. Poglavlja 37. Građanskog zakonika, ali se ugovor između investitora i investitora ne razlikuje posebno u Građanskom zakoniku. Osim toga, kodeks ne sadrži pojmove kao što su „investitor“ i „investicija“.

Učesnici u građanskom prometu imaju pravo da zaključe sporazum koji nije predviđen zakonom ili drugim pravnim aktima. Zatim se u zaključenom sporazumu identifikuju elementi „standardnih“ ugovora. Zatim se pravila koja se odnose na njegove pojedinačne elemente primjenjuju na odnose strana prema takvom mješovitom sporazumu (klauzule 2 i 3 člana 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ovaj pristup se koristi za tumačenje investicionih ugovora u građevinarstvu (član 431. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Posebnost ugovora o ulaganju je da se nakon njegovog sklapanja vlasništvo nad izgrađenom nekretninom upisuje direktno na ime investitora.

pažnju

Zaključivanje ugovora o ulaganju sa fizičkim licem za kupovinu stana je neprihvatljivo. Takvo učešće se kvalifikuje kao nezakonito prikupljanje sredstava u zajedničkoj izgradnji.

Učesnici izgradnje

Investicioni ugovor u suštini reguliše privlačenje sredstava investitora za izgradnju objekta namenjenog investitoru. Ali istoj svrsi služi i druga vrsta odnosa - zajednička gradnja. Oni su detaljno opisani u Federalnom zakonu br. 214-FZ od 30. decembra 2004. „O učešću u izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije“ (u daljem tekstu: Zakon br. 214-FZ). Naglašavamo da je ovim zakonom direktno zabranjeno prikupljanje sredstava od fizičkih lica koja nisu samostalni preduzetnici za izgradnju višestambenih zgrada po osnovu ugovora o zajedničkom učešću u izgradnji (član 1. stav 3. člana 2. Zakona br. 214-FZ) . Pored toga, prema stavu 1. člana 2. istog zakona, njegovo dejstvo se ne odnosi na proizvodne objekte.

Ne možete sa građaninom sklopiti ugovor o ulaganju za kupovinu stana. Ovo se smatra nezakonitim prikupljanjem sredstava za zajedničku izgradnju i prijeti administrativnom kaznom: za službenike - od 15.000 do 20.000 rubalja, za pravna lica - od 400.000 do 500.000 rubalja. Primer je rešenje Federalne antimonopolske službe Severno-Kavkaskog okruga od 11. januara 2008. godine broj F08-8726/07-3276A.

Urbanistički zakonik imenuje još jednog učesnika u izgradnji - naručioca. Riječ je o licu koje je na osnovu ugovora ovlašteno od strane investitora da organizuje izgradnju, tehnički nadzor i kontrolu radova.

A ako programer kombinira funkcije kupca, onda se naziva kupac-programer. Ovo je složen pojam i nije posebno objašnjen u zakonodavstvu. Kao rezultat toga, ispada da kupac-programer implementira investicioni projekat, budući da je zakonski vlasnik zemljišne parcele.

U licenci naručioca-programera navedeni su sljedeći posebni radovi:

pribavljanje i obrada početnih podataka za projektovanje građevinskih projekata;
priprema projektnih zadataka;
tehnička podrška u fazi projektovanja;
registracija dozvola za izgradnju i rekonstrukciju, kontrola roka važenja izdatih tehničkih uslova;
osiguravanje oslobađanja građevinskog područja;
organizacija upravljanja građenjem;
tehnički nadzor.

Vrijedi napomenuti da se nedavno aktivno raspravljalo o pitanju ukidanja licenciranja u građevinarstvu. Međutim, ranije utvrđeni rok (01.07.2008.) za otkazivanje ponovo je odgođen. Ovaj put, zvaničnici su planirali ukidanje dozvola za 1. januar 2009. (Savezni zakon od 22. jula 2008. br. 148-FZ). Planirano je da budu zamijenjeni tehničkim propisima koji će utvrditi obavezne uslove za izgradnju i eksploataciju objekata.

Elementi ugovora

Ugovorna cijena je trošak investicionog projekta za investitora. U praksi kapitalne izgradnje za opravdanje se koristi konsolidovani predračun koji postaje sastavni deo ugovora o ulaganju. Ovaj planski dokument je osnova za izvještavanje naručioca-programera o namjenskoj upotrebi primljenih sredstava.

Konsolidovani troškovnik za projekat izgradnje zgrade sastavljen je u skladu sa preporukama Metodologije za utvrđivanje cene građevinskih proizvoda na teritoriji Ruske Federacije MDS 81-35.2004, odobrene Rezolucijom Državne građevine Komiteta Rusije od 5. marta 2004. br. 15/1.

Jedna od strana u investicionom ugovoru je investitor, a druga je programer ili kupac-programer. Hajde da analiziramo ugovorni odnos sa kupcem-programerom. Ako polazimo od tradicionalnog sastava odgovornosti kupca-programera, onda se u ugovoru mogu razlikovati dvije komponente.

Prvo, naručilac-programer djeluje kao posrednik između investitora i osoba uključenih u izgradnju. Dakle, sklapanjem ugovora sa generalnim izvođačem u svoje ime, naručilac-izvođač nastupa na teret investitora iu njegovom interesu. U ovom slučaju, vlasništvo nad rezultatom građevinskih radova ne prelazi na kupca-programera. On prenosi rezultat investitoru, primajući agencijsku naknadu za svoje usluge (klauzula 1. člana 1005. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Druga sastavna komponenta aktivnosti naručioca projektanta je inženjerska kontrola i građevinski nadzor. Ovo je također usluga, ali potpuno drugačije prirode: predviđena je članom 749. Građanskog zakonika.

Iako smo identifikovali dve komponente u uslugama kupca-programera, to ne znači da se ugovorom mora utvrditi posebna naknada za pružanje svake od njih. Troškovi usluga se obično određuju ukupnim iznosom. Bilo je važno razjasniti pravnu prirodu pravnih odnosa između strana u investicionom ugovoru. Ovo je neophodno za organizaciju računovodstvenog i poreskog računovodstva.

Sredstva investitora, koja on stavlja na raspolaganje kupcu-programeru, obično se nazivaju ciljano finansiranje. Osnova za korištenje ovog termina je predviđena članovima 6. i 7. Zakona br. 39-FZ. Iz ovih normi proizilaze prava investitora da kontroliše namjensku upotrebu sredstava i obaveze naručioca-programera da sredstva investitora koristi za njihovu namjenu.

Principi računovodstva aktivnosti naručioca-programera

U računovodstvu naručioca-programera, za iskazivanje obaveza prema investitoru nastalih zbog primljenog finansiranja, koristi se istoimeni račun 86 „Ciljano finansiranje“. Ali pristigli novac je namijenjen da se potroši u dvije osnovne oblasti:

platiti usluge kupca-programera;
za finansiranje izvođača radova.

Ovi iznosi zajedno čine cijenu ugovora, ali samo prvi podliježu oporezivanju. Na kraju krajeva, oni u konačnici formiraju prihod kupca-programera koji podliježe PDV-u i porezu na dohodak.

A „tranzitna“ sredstva za obračune sa izvođačima od strane naručioca-programera ne podležu porezima. Ovaj pristup nije tipičan samo za agencijske aktivnosti, već je i direktno predviđen poreskim zakonodavstvom.

Prenos završenog građevinskog projekta na investitora ne smatra se prodajom i ne priznaje se kao predmet oporezivanja PDV-om (podtačka 1, tačka 2, član 146 Poreskog zakona Ruske Federacije). Shodno tome, sredstva koja naručilac-programer raspoređuje među izvođače nisu vezana za prodaju. Stoga, kupac-programer ne naplaćuje PDV na njih (podtačka 2, tačka 1, član 162 Poreskog zakona Ruske Federacije). A za porez na dohodak, sredstva od ciljanog financiranja investitora akumulirana na računima programera ne učestvuju u određivanju porezne osnovice (podklauzula 14, stav 1, član 251, član 17, član 279 Poreznog zakona Ruske Federacije). Međutim, gore navedene norme ne izuzimaju od oporezivanja naknadu kupca-programera.

Kao rezultat toga, preporučuje se da se na računu evidentiraju samo iznosi dodijeljeni građevinskim izvođačima. A prijem novca za održavanje kupca-programera trebao bi se odraziti u korespondenciji sa računom 62 „Poravnanja sa kupcima i kupcima“. Sredstva ciljanog finansiranja u bilansu stanja su uključena u dugoročne ili kratkoročne obaveze, u zavisnosti od perioda koji je preostao do završetka investicionog projekta.

pažnju

Posljednjim izmjenama produženo je izdavanje dozvola za građevinske djelatnosti do 1. januara 2009. godine.

Ugovorni uslovi

Po završetku ugovora naručilac-programer može imati saldo neutrošenih sredstava investitora na izvođače, odnosno uštede. Investitor mora biti obaviješten o tome. „Sudbina“ ušteđevine ugovornih strana određuje se dogovorom. Moguća rješenja su od vraćanja ušteđevine investitoru do prijenosa cjelokupne ušteđevine na raspolaganje kupcu-programeru.

U prvom slučaju, naknada kupcu-programeru će biti određena u fiksnom iznosu.

A prema drugom scenariju, konačni iznos naknade će biti poznat tek nakon završetka izgradnje. Ova opcija ne ohrabruje poreske organe, iako ju je priznalo Ministarstvo finansija Rusije u dopisu od 7. avgusta 2007. br. 03-03-06/1/544. Uostalom, tada kupac-programer ne plaća porez tokom izgradnje. A ako poduzeće nema druge izvore prihoda, onda će do prijenosa objekta investitoru, računovođa morati podnijeti prijavu poreza na dohodak „gubitak“.

Ako je iznos naknade za naručioca-programera određen ugovorom, onda se računovođa postavlja pitanje: u kom trenutku treba priznati prihod od pružanja usluga? Za računovodstvene svrhe, ovo pitanje se rješava na osnovu ugovora. Može uspostaviti periodično prihvatanje usluga (mjesečno, fazno, itd.) ili priznavanje usluga za investicioni projekat u cjelini. U potonjem slučaju se formira u računovodstvu. Imajte na umu da postupak priznavanja prihoda kupca-programera ne povlači značajne građanskopravne posledice po ugovorne strane.

Ali u poreskom računovodstvu prema sporazumu koji pokriva dva ili više poreskih perioda, prihod se mora raspodeliti uzimajući u obzir princip jednoobraznog priznavanja prihoda i rashoda (klauzula 2 člana 271 Poreskog zakona Ruske Federacije). Prema stavu 2 člana 318 Poreskog zakonika, poreski obveznici koji pružaju usluge imaju pravo da ne formiraju bilanse nedovršene proizvodnje. Postupak formiranja poreske osnovice utvrđen je računovodstvenom politikom.